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美国买房的基本流程是怎样的?

在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨,通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。 下面是来美买房的基本步骤: 一、须有中国或台湾护照和合法来美的签证; 二、选择想要买房的地区和房屋种类(独立屋还是公寓); 三、选择一个合法注册的房産经纪人,讨论购买要求,由经纪人介绍看房,选房; 四、填写买房出价合同书,付定金支票,如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字,则购房合同成立,双方进入具体操作程序; 五、一旦出价合约书被卖方接受,则定金支票须存入双方选定的公证托管公司,这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司,不代表任何一方; 六、公证托管公司对房屋産权进行核实,对産权是否有睱疵是否影响産权的完整性提出意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作; 七、即使经过产权核实未发现睱疵,买方也会在过户(closing)之前购买産权保险,以便将来出现産权问题时获得赔偿; 八、如果购房合同是有条件履行的合同,即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买,则当卖方接受出价合同书后,买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查,如果检查结果满意,则进入交易的最后一个程序:过户(closing),如果检查结果不满意,买方要求售方维修,则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序,如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易,则交易中止,定金退还买方; 九、买方在过户(closing)之前购买房屋保险; 十、按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户(closing),买方付款(支付至公证托管公司帐户),售方签署産权档案,交收房屋钥匙和其他档案资料 十一、过户(Closing)完成之后,公证托管公司清算各方的款项,并将産权档案报送当地县政府备案,县政府备案后并盖印章,原件由公证托管公司领回后邮寄给买方,交易完整结束。 应该买那种房屋? 美国房地产市场的房屋种类很多,最主要的有独栋别墅(house),联体别墅(town house),公寓(Condo)。对於投资者而言,独栋别墅,曼哈顿公寓最有投资价值的。从过去30年美国公寓价格变化规律看,公寓建成之后价值会逐年递减,因为美国的人工支出很贵,旧的公寓需要花费大量的金钱去维护,所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反,虽然房屋也有老化的问题,但所在土地是永久産权的,而土地也在一直升值。 另外需要说明的是,美国的土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权)

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地平線上的嶄新地標-法拉盛天景豪苑第二期The Grand

地平線上的嶄新地標-法拉盛天景豪苑第二期The Grand Onex地產合作公司 (Onex Real Estate Partners)隆重開始推出The Grand at Sky View Parc,為2013年度紐約市最暢銷康斗大廈天景豪苑的第二期,首棟豪宅大廈Grand One已於日前的預售活動中售出120戶,被熱烈搶購了50%,證實法拉盛地區對於全方位服務的豪居生活有著相當強烈的需求。 專業的地産發展團隊 「TheGrand at Sky View Parc在正式推出銷售前就已達到50%的銷售量,不但證明了其住家及配套設施擁有卓越非凡的品質,更是因為天景豪苑第一期工程空前成功所帶來的迴響。」TheGrand at Sky View Parc預計帶來將近800戶房宅及各種配套設施,Grand One是預計興建三棟豪宅大廈中的第一棟,內有247戶豪華公寓單位。這棟玻璃帷幕大廈座落於天景購物中心(The Shops at SkyViewCenter)之上,由知名設計師Peter Clewes及其architectsAlliance建築師事務所的獲獎團隊所設計和打造。 放眼盡是典雅精緻   […]

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2015年全球奢侈房产市场 纽约房产领涨全球

2015年,全球豪宅市场面临着各种挑战与机遇,其中,悉尼和纽约房价预计将领涨,但其他主要城市房价普遍下跌。 由于美国和英国的相关刺激措施几乎已经全部消失,市场所有的注意力都将集中在欧洲和日本,揣测它们能在多大程度上抑制目前全球试探性的经济复苏。 但总的来说,全球领先的独立物业顾问莱坊集团(KnightFrank)在上一季度发布的《全球城市报告》(GlobalCities Report)中的预测已略微显得更加消极。该预测报告显示,八个监测的城市当中,只有两个城市房价预计将会上涨,另一个房价保持稳定,其他五个城市房价将下跌。 纽约曼哈顿区的奢侈房产价格预计将在2015年进一步上涨5%至10%,这使得纽约重新领涨全球奢侈住宅市场,紧随其后的是悉尼,上升幅度为5%,而伦敦房价预计不会有变化,与2014年持平。 来自中国、英国、俄罗斯和拉丁美洲等国外买家的投资兴趣的增强,以及经济指标的改善是看好纽约市场前景的两大因素,而悉尼因其有限的奢侈房产供应将可能进一步推动房价上升,也成为外国买家购房热门目的地。 报告显示,迪拜预计将表现最糟,但即使如此,其黄金地段的价格下降幅度仅为5%至10%。有限的供应和印度买家日益增长的需求可能会为该酋长国房产市场下滑提供缓冲。 巴黎、新加坡、香港和日内瓦奢侈住宅房地产价格预计将下跌5%。 报告指出,在主要的欧洲市场,比如都柏林、马德里、罗马、甚至巴黎,房价长期下降和需求疲软,但2012年,都柏林黄金地段房产价格上升,随后,2013年马德里黄金地段房价也有增加。 莱坊集团国际住宅研究小组凯特 ·埃弗雷特·艾伦(KateEverett-Allen)说:“2015年,我们将更加注重在巴黎和罗马等市场的机遇,迄今为止,由于投资者对政治不确定的担忧,这些市场很大程度上被忽视了。而与邻近的市场相比,这些市场的性价比越来越好。” 她指出, 无论全球经济是在高峰期,还是低潮期,世界一线城市的住宅市场都将在受益。她解释道,“在经济危机时期,世界上富人们寻求避险资产以庇护他们的资本。在经济增长时期,富人们也会将日益庞大的财富投入最好城市的房产中求分杯羹。” 她进一步指出:“自2009年以来,全球大量关键的房地产市场得到政府刺激措施的支持。在部分市场,这些刺激措施正缓慢退出,如英国和美国。与此同时,在香港和新加坡推出的冷却楼市措施有放松迹象,这可能意味着2015年世界顶级奢侈房产市场的竞争环境将更加公平。”   (本文转载自“搜房美国房产网”)

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2014春夏房市 四大趋势

对于房市走势的判断就如股市一样,向来是各执一词,作为潜在的购房群体,能做的就是监听则明,广泛吸收,再在“是否真有需求?”“是否真有地段?”等核心问题进行分析后,做出自己的判别。 据美国财经新闻网4月21日报道,随着房地产市场在经历2007年至2012年暴跌后出现反弹,美国人当前也更愿意投资房地产了。究其原因,一方面,近期美国各大银行陆续放宽了抵押贷款标准,这将在一定程度上刺激对住房的需求。美联储最新发布的“褐皮书”针对全国经济形势的调查显示,大部分地区新建房屋的缓慢增加,将使得美国房地产市场的供需更趋平衡。另一方面,随着美国经济的持续复苏,失业率的下降,平均工资水平的提高,将拉动整个市场的消费需求;特别是春夏之交是全美家庭寻找“学区房”的集中时段,必然和偶然的需求将共同带动全美房价的中期上涨。 全美最大的房贷资讯网站HSH.com预测,2014春夏季购房者遇到的最大挑战是紧张的房屋库存。过去一年中的房价上升,以及2014年预期的持续乐观走势,让许多有意售房者认为再等等是最佳方案。同时被没收拍卖的房產数量一路下降,新房建设和推向市场的速度还远未达到正当水平。因此短期內房產库存紧张的状况难以得到缓解。 对於准备在近期购房的消费者来说,2014年春夏房屋市场有以下几个趋势须留意。 利率持续走低 来自HSH的房贷专家认为,2014年的房贷利率还將持续走低,预计年底时的利率將低过春季数字。美国自从80年代以来,利率总体一直走低。考虑到美联储承诺,在看到更明显的经济改善之前,將保持现有的货幣政策。因此专家预见,在强有力的就业数字和GDP明显增长之前,房贷、车贷和信用卡利率还將在低谷徘徊一段时间。HSH副总裁格姆宾格(KeithGumbinger)预测2014年的30年固定利率常规贷款(conforming30-year fixed rate mortgage)利率將在4.375%与5.625%之间。 房屋库存紧张 导致2014年房屋库存紧张状况的因素眾多。儘管持续上涨的房价会鼓励部分卖家將房屋推向交易市场,但更多的房主选择徘徊观望,期待市场进一步復甦时能够带来更大的回报。在房地產泡沫爆炸后,美国20%的房子被投资者买下,但目前这一势头正在慢慢减缓,投资者逐渐退出市场,普通买家开始进入,市场也將变得趋於正常化。法拍屋和短售屋的减少也是形成房屋市场库存紧张的原因。CoreLogic的首席经济师佛莱明(MarkFleming)认为2014年房產资不抵债的情况会持续减少,少数几个州房產的负资產数额將佔据全国负资產总额的大部分。 网路选房更热 儘管对於2014年,网路辅助房產交易已不是新闻,但未来的房屋买卖会与网路更加密不可分。全国房地產商协会(NationalAssociation of Realtors)的统计数据显示,目前有90%的购房者在选房过程中参考了网路上的房產资讯。不过专家也提醒购房者,网上看房儘管听起来很简单、容易操作,但需留意房產网站所显示的信息不一致的情况。如果其中某一项信息对於购房者格外重要,还是应该多比对几家不同网站,確定信息的准確性再做决定。 贷款申请放宽 相比过去一两年银行在贷款审批上的严苛,2014申请贷款的消费者將感到些许轻鬆。但同时银行也面临著消费者金融保护局新颁布的法规调控,开始严格规范信用资格审批流程。因此对於自营业主,以及靠佣金、奖金、小费收入的购房者来说,未来从银行获得贷款仍將困难。    

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买房出租 报税有诀窍

在2013年,税务方面的一些优惠政策将帮助、甚至刺激更多投资人士进入纽约市房地产市场。资深会计师鲍爱奇为有计画投资房地产或已经在房市投资的人士,提供了一些建议和意见。 不少华人都喜欢买房出租以作投资用。鲍爱奇建议,屋主维修出租房屋所花费的支出,一定要保留收据,以便报税时使用,因为这些都可以算作支出,以抵租房收入。如果请工人,也建议屋主从国税局(IRS)网站上下载1099表格,这样支付给工人的费用,可以用来报税。鲍爱奇表示,有不少华人在聘请工人时,都愿意以现金方式交易以求取较低的收费,但这样做,不仅报税时没有凭据,而且无法获得充销租金收入的出租成本支出。 出租房子时,还可以利用「红利折旧」(Bonus Depreciation)来省税,联邦政府今年延长了该税法的有效期,对屋主非常有利。房屋每年都有折旧,在作出租用时,折旧部分可以比正常折旧额高不少,这样,从租金收入中扣除的折旧、维修等支出部分就多了,屋主要为租金所得而支付的税就少了。换而言之,屋主从出租中所得的收入就高了。 如果有人打算卖掉手头的房子,再买进新的房子,就可以利用「1031」延税办法,这是利用「卖」与「买」房屋交易的时间差延迟交税。举例来说,以前10万元买的房子,现在25万元卖出,赚了15万元,如果国税局按30%的比率收税,屋主就需要交5万元税。如果利用「1031」的方法,在规定的时间内买了另一幢房子,那这5万元税就不需要现在付了,可以留到以后卖这幢房的时候再付。当然「1031」延税方法要符合不少要求,比如必须是投资用房换投资用房,不能换自住房;交易必须在规定的时间内完成;新购的房子必须等同或大于旧房子的价值等。使用「1031」延税必须提早准备,并在税务专家的指导下严格按照「1031」要求进行交换,以免造成不必要的损失。 另一个好消息是联邦延长了「贷款负债注销法案(The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)」的有效期,这对无力偿还银行贷款的屋主非常有帮助。举例而言,原来欠银行50万元的屋主,本来因为还不起贷款房子要被「法拍」,银行在评估之后,将50万债务减至30万元,这样屋主可以继续拥有该房子并偿还已经少了很多的贷款。但这减少的20万元房贷原本要算作屋主的「收入」,需要按比率交税,「贷款负债注销法案」就免除了屋主需要为这20万元所交的个人所得税。 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 買房出租 報稅有訣竅

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美国中文电视台美国东岸时间三月二日晚间七点半即将播出华人在曼哈顿的房产投资

近期曼哈顿地产全面升温,想了解热门楼盘的价位如何?曼哈顿租金回报率是多少?华人又热衷投资哪些地段?本周六晚7点半,Shirley Chow 周小姐将为您深入解析华人在曼哈顿投资房产的特点,以及青睐的热点区域展开详细的探讨。 曼哈顿地产一向是投资焦点,近几年来大多数的华人偏爱购买拥有产权的共有公寓,并且喜爱新建的公寓,注重大楼是否气派和设施是否完善。另外,华人一向注重子女教育,曼哈顿两所重点大学–哥伦比亚大学和纽约大学周边的房产成为了投资重点。本周安家纽约嘉宾访谈,Shirley Chow 周小姐就以华人在曼哈顿投资房产的特点,以及青睐的热点区域展开详细的探讨。

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