A. 豪华公寓

美国中文电视台美国东岸时间三月二日晚间七点半即将播出华人在曼哈顿的房产投资

近期曼哈顿地产全面升温,想了解热门楼盘的价位如何?曼哈顿租金回报率是多少?华人又热衷投资哪些地段?本周六晚7点半,Shirley Chow 周小姐将为您深入解析华人在曼哈顿投资房产的特点,以及青睐的热点区域展开详细的探讨。 曼哈顿地产一向是投资焦点,近几年来大多数的华人偏爱购买拥有产权的共有公寓,并且喜爱新建的公寓,注重大楼是否气派和设施是否完善。另外,华人一向注重子女教育,曼哈顿两所重点大学–哥伦比亚大学和纽约大学周边的房产成为了投资重点。本周安家纽约嘉宾访谈,Shirley Chow 周小姐就以华人在曼哈顿投资房产的特点,以及青睐的热点区域展开详细的探讨。

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中国买房大军涌入纽约 多数一次付清房款

纽约楼市继续回暖,与价格同时上涨的是大洋彼岸中国买家的购房热情。凯文·布朗是纽约苏富比地产的房产经纪人,最近一个香港客人找到他。布朗带着她把曼哈顿临近中央公园的豪华公寓看了个遍,这名女士对他说,之所以急着买房是因为女儿要上哥伦比亚大学或纽约大学,“我问:你女儿多大?她说:两岁。”几周后布朗成功地帮她签下价值650万美金的公寓。 据美国房地产数据分析公司CoreLogic的数据,纽约住房价格指数去年12月同比上涨7%。中国人往往买涨不买跌,所以价格上升反而会刺激更多需求。在中国,净资产在100万美元以上的有270万人,其中30%都在海外进行地产投资。第一批走出去的超级富豪专注于高档物业,主要以现金买房。现在更多普通买家也开始走出去,他们一般采用和在中国买房一样的按揭做法。 美国仍是最受中国购房者青睐的国家。在1200万参与调查的潜在购房者中,43%称移民是海外置业的主要目的。洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在首选城市中排名前五。另外,50万美元及以上预算的购房者占比超过60%。布朗的客户构成已随之改变,“三年前我的客户中约12%是中国人,去年增长到20%,现在约1/3都来自中国”。 中国留学生蜂拥而至,父母想在这里给他们提供一个和国内同样安逸的环境。来自成都的高亦丘今年21岁,虽然只是纽约佩斯大学的大三学生,但她已在著名的99 John住了两年多。这栋楼过去80年中一直是曼哈顿的地标住宅之一。2010年9月入学后,高租下这栋楼的一间小套房。一个月后她父母就决定在这里买套一室一厅的公寓,当时全加起来价格差不多是80万美元,他们选择在美国向汇丰银行贷款。高当年的房产经纪人莱恩·瑟汉说,虽然美国的按揭付款方式已完全对中国买家开放,但对个人信用等资质的审核门槛非常高,“绝大多数中国买家还是选择一次性付清房款。随着房价上升,那些非一次性付清全款的买家基本都选50%的按揭,但这些人其实也是非常富有、有充足银行存款证明的客户。” 1月至今,纽约住宅地产价格略有上升。与此同时,“中国买家不断涌来,他们对任何有升值空间的物业都有浓厚的兴趣”,瑟汉说,他自己的地产公司1月完成价值7000万美元的交易,其中30%的客户是中国人。瑟汉说,“在接下来的12至18个月里,纽约平均每平方英尺的价格会涨到2000美元,但比起香港、上海、北京这样的城市,这并不算贵。富裕的中国人到纽约来分散投资风险,因为在国内大城市买房也许代价更高。” 美国国家房地产经纪人协会的数据显示,2012年中国购房者在美国房地产市场的全年购买力为90亿美元,购买量仅次于加拿大人,位于所有国际客源的第二位。越来越多非东南沿海的中国客户来纽约看房,他们不会说英语。 “10年前是‘东方适应西方’,现在我们都要顺应‘西方适应东方’的潮流”,布朗说。他不仅提高了往返中美的频率,还上中文课,“我的目的是了解‘中国客户的哪些特点可能限制了成功交易……”比如,本土买家无不热衷能看到中央公园风景的公寓楼,中国买家对此则没那么热衷,但窗户一定要朝南。布朗说,“如果非要说中国买家的最大特点是什么,我会说他们从来不会吃亏。他们做了几千年的生意,远比我们精通这些。”(作者丁晨洁/Adam Molon 环球时报(微博)/丁晨洁

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2013全美都會房價 穩中有升

全美各地房市曾於去年初明顯回溫,其中表現亮眼的都會區房價今年年初漲幅不高,房地產業者預計2013年房價將趨於穩定,少數都會城市的熱門地區如紐約曼哈坦,因房源減少供不應求,房價仍將攀升。 華爾街日報報導,房地產數據公司Trulia近期發布報告顯示,2012年全美100個都會城市的上市屋售價平均上漲5.1%,其中有82個城市房價上漲。而2011年底數據顯示,上市屋售價平均下降4.3%,僅有12個城市房價仍呈上漲趨勢。 曼哈坦公寓 供不應求 紐約每日新聞報導,紐約曼哈坦今年共有公寓 (condo)上市屋數量創歷史新低,令目前市場上共有公寓售價居高不下。Marketing Directors總裁艾伯特 (Adrienne Albert)指出,以上西城地區為例,2012年11月共有公寓數量為329間,但相較於2005年,可能在一幢公寓大廈內就有329間以上的共有公寓,預計在未來一年半中,共有公寓房價將持續走高。 近兩年,曼哈坦共有公寓的買家人數增多,地產開發商Sonny Bazbaz所售公寓包括自79萬元的一臥公寓至700萬元的樓中樓 (penthouse),都有人搶購。曼哈坦共有公寓數量有限,根源在於房市泡沫期間,銀行不願發放工程貸款 (construction loans),新公寓大樓銳減,目前還在興建中的樓盤預計將在兩年後才能上市。 Trulia首席經濟學家科爾克 (Jed Kolko)說,2013年部分都會房價仍上揚,尤其加州地區住房供不應求,如奧克蘭、聖荷西、福瑞斯諾及沙加緬度。科爾克表示,目前仍存在許多不穩定因素,如曾在房市泡沫中受創最為嚴重的拉斯維加斯,房市呈復甦之勢,但空屋率 (vacancy rates)仍較高。 今年平均調漲 2.5% NBC新聞網報導,去年房價快速上漲,出現自2005年以來少見的情況,新建房數量增加,法拍屋銳減,且房價穩步回升,就連面對財政懸崖危機,房地產專家對於房市仍持樂觀預期。不過,2013年起,房價將日趨穩定,預計漲幅較小。 Fitch Ratings分析員指出,儘管房貸利率偏低,現有及新建房屋供不應求,但結構性失業及薪資增長乏力,成為房市消極因素。此外,因有些地區法拍房屋審查的司法程序複雜,導致法拍屋延遲上市,可能於2013年重回房市,Fitch Ratings指出,有部分法拍屋勢必將拉低房價。 聯準會公開市場委員會 (Federal Reserve Open Market […]

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房價回升 淨值貸款案增

華爾街日報報導,隨著房市復甦,全美各地房價上漲,房屋淨值貸款(home-equity lending)申請個案增加,許多屋主藉房產升值申辦淨值貸款,取得資金以購買投資房或償清負債。大型銀行及小型信用合作社均表示,淨值貸款屋主人數近來明顯攀升。 淨值貸款包括貸款(loan)及信用額度(lines of credit)兩種形式,信用額度的利率彈性調整,屋主借款金額有上限,既可選擇一次性全部借用,也可分期借出。淨值貸款的結構類似房貸,利率及每月還款額均固定。淨值貸款及信用額度均需支付啟動費(origination fees),且信用額度若在三年內全部償清,需支付250元至500元提早中止費(early-termination fees),此外,淨值貸款的利息部分可抵稅,最高可達10萬元。 西雅圖都會信用合作社(Seattle Metropolitan Credit Union)副總裁庫克(Caleb Cook)表示,房市回溫,部分地區房價上漲,且目前貸款利率偏低,屋主申辦淨值貸款意願提升。房貸調查網站HSH.com統計,2012年12月淨值貸款利率為6.32%,比2010年1月的8%有所下降。 福克斯新聞網報導,房屋貸款業者預計2013年淨值貸款利率不會超出2012年水平,譬如,3萬元淨值信用額度於2012年的平均利率為5.21%。 信評機構Equifax全美信用趨勢報告(National Credit Trends Report)顯示,2012年第四季度房屋淨值貸款個案數量比2011年同期增加19%,淨值信用額度增加13%。大通銀行2012年第四季度的房屋淨值信用額度新增3億7300萬元,比2011年同期上漲35%。水牛城的M&T Bank Corp.淨值貸款數額增加27%,TD Bank淨值貸款也增加27%。 HSH網站房貸分析師嘉賓格(Keith Gumbinger)建議,屋主申請淨值貸款時應貨比三家,淨值貸款的利率高於傳統定期房貸。 不少銀行以優惠利率吸引屋主,如全美最大淨值貸款機構富國銀行(Wells Fargo)去年推出fixed-rate advance,即屋主可將部分淨值信用額度鎖定為固定利率。譬如,屋主的淨值信用額為2萬元,其中1萬元為浮動利率,另1萬元可鎖定為3年期固定利率。專為軍人及眷屬服務的Pentagon Federal Credit Union去年起推出5年期固定利率(1.99%)淨值貸款,McGraw-Hill Federal Credit […]

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租金漲利率低 紐約租客買房

紐約曼哈坦房市持續熱火,租金居高不下,不少年輕上班族投入房市買房,許多人由父母幫忙支付頭期款或房貸,但無力買房的租戶則搬至東河對岸的皇后區長島市(Long Island City)或阿斯托利亞區(Astoria)。 紐約房價還要漲? 紐約市朱小姐前不久從租房族變身屋主,她說,「再也不擔心漲房租,沒停車位了。」朱小姐原在艾姆赫斯特(Elmhurst)與友人分租公寓,但公寓大廈近兩年來連續調漲租金,促使她下決心買房。朱小姐表示,找對時機買房最重要,現在房貸利率比較低,而且明年紐約房價漲幅可能更高,不如現在買划算。 紐約每日新聞報導,紐約皇后區長島市及阿斯托利亞區房租漲幅明顯,房地產公司Modern Spaces公司統計,2012年第四季度,長島市一臥公寓平均租金為2400元,去年長島市月租平均上漲50元,阿斯托利亞區一臥公寓平均租金為1600元。 Modern Spaces公司總裁貝乃穆(Eric Benaim)指出,紐約市區房源供不應求促使租金上漲。儘管長島市高檔河景公寓可能有水災風險,許多曼哈坦租客仍遷至長島市居住。有些則搬到阿斯托利亞區,該區許多兩家庭房改建為高檔公寓。 新鮮人購房 爸媽付房貸 紐約時報報導,埃文斯(Lena Evans)畢業於哥倫比亞大學,曾旅居義大利,回到紐約後,與室友合租位於西村(West Village)的兩臥公寓,室內面積只有450呎。近兩年來,租金一路從2800元漲至3400元,室友另租一間統艙公寓(studio),埃文斯也計劃搬家。 埃文斯的父母住在聖地牙哥(San Diego),經常抽空到紐約看望女兒。埃文斯的父親目前就職於基金工程研究所,並兼任沙克研究所(Salk Institute)生物學教授,母親是沙克研究所教育推廣部門主管,一家人商量在紐約置房。埃文斯有意在格林威治村(Greenwich Village)購買統艙或一臥公寓,格林威治村公寓租金約為2000元,房價約為60萬元。由於埃文斯在西村的公寓即將到期,她申請租下Barrow Street一處統艙公寓,月租為2400元。 埃文斯在格林威治村的Minetta Lane,看到一棟外觀時尚的合作公寓(co-op)大廈,樓內有一套一臥公寓正在出售,價格為77萬5000元,雖已超過埃文斯的預算,且每月管理費逾1000元,但公寓空間大、明亮,且廚房及衛浴均有窗,並於兩年前重新裝修過,埃文斯十分滿意。她最終以77萬元成交,並在父母協助下順利通過管委會審核,埃文斯負擔公寓管理費,父母幫忙她付房貸。 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 租金漲利率低 大蘋果租客咬牙買房

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中国热钱横扫美东西海岸房市

美国房市复甦一直得到外国投资者的帮助,根据全美房地产商协会,去年外国人在美国购买的地产总值高达820亿元,其中超过90亿元的资金来自中国人,成为目前美国的第二大外国购房者,仅次于加拿大人。 福克斯新闻报导,中国购屋者出手阔气,从东岸到西岸,在各城市以现金购买价值数百万元的高级豪宅及豪华公寓。 南加州房地产经纪布伦特.张说:「他们可能是讲普通话的中国收入最高的1%的人。他们确实有自己的企业,或者是政府官员。」 虽然一些中国买家常住或部分时间住在美国,据房产经纪估计,中国人购买的约40%房产是投资。他们在内华达、佛罗里达等遭法拍屋重创的州抢购房屋。有些人一次购买两、三幢房子家庭。 上海的胡润百富杂志报导,中国大陆的约100万个百万富翁中,近一半人表示想在美国投资。 在上海,200万美元只能买一套两卧室的康斗(Condo)。加州圣马力诺和巴莎迪纳地区的房产经纪琳达.张说,中国人的「投资得到丰厚回报,拥有土地,有好学校,环境安全和美好的社区生活」。 她说,虽然许多地区的房地产市场发生衰退,由于中国和其他外国买家的投入,她所在地区房市非常红火。她说:「简直难以置信,我们的房市不像其他地区那样受到损害,实际上,我们的房地产在增值。」 一些住宅的布置专门迎合中国买家。加州巴莎迪纳一幢标价800万元的住宅,设有两个厨房,小厨房装有抽风机,专门烹饪鱼之类有气味的食物,甚至还有鱼塘。 布伦特.张说:「中国人很多商务在家里进行,所以,他们希望自己的家园非常豪华亮丽,以显示自己的成功。」 在拉斯维加斯跟中国买家打交道的贝蒂.陈说:「这是他们地位的标志,他们可以向朋友和家人炫耀,我可以在外国买房子,这不是人人都可做到的。」 陈还说:「大多数中国人喜欢拥有一辆宾士,不管宾士是不是好车,因为可以显示自己的社会地位,所以拥有外国房子,更能炫耀自己的地位,他们可以自豪地告诉朋友:嘿,我的房子在海外。」 中国买家在2011年还投资近20亿元购买商业房地产,是数年前的四倍。 http://news.sinovision.net/portal.php?mod=view&aid=237145

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One57 紐約曼哈頓第一高樓

豪华公寓One57大楼,位于曼哈顿中城黄金位置。临街为卡内基音乐大厅,离中央公园仅几个街区之遥。大楼由法国著名建筑设计师CHRISTIAN DE PORTZAMPARC设计。 1-38层为Part Hyatt(凯悦大酒店)五星级宾馆,之上则为可享受楼下酒店一系列服务管理的高级公寓。大楼高层向外望,中央公园、纽约中下城美景、哈德逊河景色尽收眼底。 售楼官方网站显示,大楼顶级公寓(penthouse)售价超过1亿美元,总面积约为1014平方米。目前,大楼高层的两户整层复式公寓已卖出超过9000万美元价格。而其他7个整层公寓户型要价也在4500万至5000万美元左右。 《纽约时报》报道称,开发商透露整层式公寓套房仅剩4套,有两个中国买家正考虑买进其中一套。记者了解到,上月末,开发商对购房代理发布的内部最新价目表显示,一套面积约为580平方米、处在第83层的整层式公寓要价为5500万美元;位于第47层的约300平方米“三室三浴”要价为1835万美元。 根据《华尔街日报》报道,今年上半年,已有中国买家买入10到15套One57大楼的高级公寓。其中海航集团签下了两个整层公寓和两套半层楼户型公寓。 美国《纽约邮报》今日也证实,去年底上市的美国时装品牌Michael Kors大股东、香港时装业大亨曹其峰与其加拿大籍商业伙伴Lawrence Stroll分别签下一套80层以上、价值超过5000万美元的整层公寓,计划入住One57。 开发商负责人在早前新闻发布会上透露,自去年11月大楼公寓开始发售以来,开发商Extell已经成交超过10亿美元购房交易,仅今年夏天,就成交了3亿美元。 92个公寓过半已经售出。 入住One57大楼人士不乏已在纽约其他最贵地段豪宅拥有者,更有福布斯亿万富翁上榜人物。根据《纽约邮报》消息人士称,One57公寓所有购买者在签购房合同时,都将支付25%的成交价。这类高档酒店式公寓一般很难贷款,基本现金过户。购买者财力不可小视。 近几年,中国买家在曼哈顿购入价格不菲的商用楼的同时,住家集合式住宅(Condominium)或高级公寓(Luxury Apartments)市场也涌现越来越多中国买家。除国内房地产调控受限,中国有实力的购房者将目光投向保值度较高的曼哈顿地区因素外,中国企业落脚美国纽约,居家购房也顺理成章。罗懿慧则表示,为在美读书子女买房已成了中国顾客在美不惜重金选购居住房的主要原因。

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中国的新一批有钱的买家正在美国各地大举购置豪华房产

来自中国的新一批有钱的买家,正在美国各地大举购置豪华房产,将数十亿美元注入美国的住宅地产市场。美国房地产行业则想方设法向华人新买家示好,开发商开始安装中式厨房,遵循风水原则,并为精选的套房配上华人传统中的幸运数字;还有一些开发商将房产销售与鼓励海外投资的政府项目结合起来。房地产公司更派代表飞往中国,并聘用会说普通话的经纪人。 「华尔街日报」引述协助亚洲投资者在美国置业的香港奥尼尔公司创办人奥尼尔(Patrick O’Neill)说,「由于在中国国内购房面临更多限制,而欧洲非常不稳定,因此美国房地产市场对中国买家来说极具吸引力」。他说,美国提供低利率、低廉的房产价格,是投资的避风港。 报导说,在洛杉矶、纽约以及迈阿密,主要来自中国大陆和香港的买家正彻底改变着房地产市场的格局。一对中国夫妇上月斥资3450万美元购入加州比佛利山庄(Beverly Hills)日落大道(Sunset Boulevard)上一座凡尔赛风格的豪宅。在过去六个月里,纽约曼哈坦一个名为One57的全新高层及豪华公寓楼盘有数套整层公寓被中国买家签下,每套售价在5000万美元左右。 为迎合亚洲买家,将于2013年竣工的该楼盘将许多最豪华的整层公寓放在80层至88层,以迎合中国人对幸运数字「8」的偏爱。 88层的公寓以约5000万美元的价格被一名中国买家签下。 报导说,过去六个月,还有15名亚洲买家购买了位于纽约东72街515号的公寓,这里每套公寓售价在100万美元左右。在洛杉矶市中心,由AEG开发的新丽思卡尔顿公寓(Ritz-Carlton Residences)最近有半数买家来自亚洲。一些买家还会批量购买。 据美国全国地产经纪商协会上个月发布的数据,截至3月的过去一年中,来自中国大陆和香港的买家在美国的购房金额达到90亿美元,比2010年大增89%,成为仅次于加拿大的第二大海外购房群体。 许多房地产经纪人说,上述购房金额其实被低估了,仅追踪到多重上市服务系统的销售额,没有反映出私人销售的部分,中国大陆和香港的华人买家贡献的销售额超过这个数字。 纽约豪华房地产经纪人道莉(Dolly Lenz)说,她的客户现在有半数来自中国,是两年前的两倍以上。柯可兰集团(Corcoran Group)执行长李柏曼(Pamela Liebman)说,2012年年初以来,中国买家的豪华房产购买量剧增,达到破纪录的新高。 房地产经纪人指出,中国投资者目前主要投资目标是纽约、洛杉矶和旧金山;他们也开始将触角伸到南佛罗里达州及西雅图、拉斯维加斯等地。 美国一些房地产经纪人还表示,当前的房地产热让他们回想起20世纪80年代日本人的购房潮,随着日本经济的崩溃,此一热潮也消退了。和当年不同的是,如今来自中国的买家更谨慎,他们努力避免买价超出市场价值,他们还会再三计算回报率。此外,当年日本的投资有很多是靠贷款,中国买家则往往用现金支付。 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 美房地產業 討好中國買家

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