曼哈顿

美国买房的基本流程是怎样的?

在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨,通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。 下面是来美买房的基本步骤: 一、须有中国或台湾护照和合法来美的签证; 二、选择想要买房的地区和房屋种类(独立屋还是公寓); 三、选择一个合法注册的房産经纪人,讨论购买要求,由经纪人介绍看房,选房; 四、填写买房出价合同书,付定金支票,如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字,则购房合同成立,双方进入具体操作程序; 五、一旦出价合约书被卖方接受,则定金支票须存入双方选定的公证托管公司,这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司,不代表任何一方; 六、公证托管公司对房屋産权进行核实,对産权是否有睱疵是否影响産权的完整性提出意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作; 七、即使经过产权核实未发现睱疵,买方也会在过户(closing)之前购买産权保险,以便将来出现産权问题时获得赔偿; 八、如果购房合同是有条件履行的合同,即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买,则当卖方接受出价合同书后,买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查,如果检查结果满意,则进入交易的最后一个程序:过户(closing),如果检查结果不满意,买方要求售方维修,则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序,如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易,则交易中止,定金退还买方; 九、买方在过户(closing)之前购买房屋保险; 十、按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户(closing),买方付款(支付至公证托管公司帐户),售方签署産权档案,交收房屋钥匙和其他档案资料 十一、过户(Closing)完成之后,公证托管公司清算各方的款项,并将産权档案报送当地县政府备案,县政府备案后并盖印章,原件由公证托管公司领回后邮寄给买方,交易完整结束。 应该买那种房屋? 美国房地产市场的房屋种类很多,最主要的有独栋别墅(house),联体别墅(town house),公寓(Condo)。对於投资者而言,独栋别墅,曼哈顿公寓最有投资价值的。从过去30年美国公寓价格变化规律看,公寓建成之后价值会逐年递减,因为美国的人工支出很贵,旧的公寓需要花费大量的金钱去维护,所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反,虽然房屋也有老化的问题,但所在土地是永久産权的,而土地也在一直升值。 另外需要说明的是,美国的土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权)

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《2016全美最佳大学排名TOP100》

《美国新闻与世界报道》自1983年以来,首次中美同步发送《全美最佳大学排名》,其中包括全美最佳大学排名、全美最佳文理学院排名、全美最佳商学院排名(本科),全美最佳工程学院排名(本科)。今天发布的《2016全美最佳大学排名TOP100》分享给大家。 普林斯顿大学仍摘得排名第一的桂冠,哈佛大学继续屈居第二,耶鲁大学排名第三。较之2015年美国大学综合排名前10名校地位巍然不动。 在强调研究性,并且提供本科学位、研究生学位和博士学位的综合性大学中, 位于新泽西州的普林斯顿再次夺得了榜首。位于马萨诸塞州的哈佛大学依然排在第二位,在康涅狄格州的耶鲁大学保持在了第三位。 宾夕法尼亚大学是去年前10名大学里排名唯一发生变化的大学,从并列第8掉到了第9。然而,一所新的大学挤入到了《2016全美最佳大学排名》的前10位,马里兰州的约翰·霍普金斯大学向前跃升了两位,和加州理工大学并且第10。 2016全美最佳大学排名升幅最大的学校之一,是南伊利诺伊大学卡本代尔分校,它从并列189名上升到了并列153名,先前跃升了36位。伊利诺伊大学芝加哥分校也飞跃了不少,从并列149名上升到了129名。 全美100强 2016 学校名称 1 Princeton University 2 Harvard University 3 Yale University 4 Columbia University 4 Stanford University 4 University of Chicago 7 Massachusetts […]

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美国房地产市场将来势必会迎来一个爆发期

据美国媒体报道,在全美许多地方,由于美国房地产市场中租金与家庭收入之间的差距已经大到让人难以接受的水平。很多租客已经暗自打算买房。 房地产公司Zillow上周公布的美国房地产市场“住宅信心指数”显示,有12%租房者计划在未来一年内考虑买房,比上一年增长了25%。 Zillow针对房屋市场状况、未来的期望以及对在20个大都市地区买房的看法等问题对10000多户进行了调查发现,纽约、洛杉矶、迈阿密等城市是美国人置业的首选地。 在未来一年有购房计划的520万租房者中,241562人希望把家安在纽约和新泽西州北部地区,225821选择达拉斯,199146人钟情洛杉矶,选择迈阿密的161052人,芝加哥149744人。而选择加州圣何塞的仅为25411人,拉斯维加斯31117人,波士顿34898人。 研究发现,在过去的一年中,租金平均上涨15%,但租房者的收入仅增长了11%。租金涨幅最高的五个城市分别是纽约(51%)、西雅图(32%)、圣何塞(加利福尼亚州,26%)、丹佛(24%)和圣路易斯(22%)。 数据显示,去年租房者在25个最大的都市区所支付的租金大约4410亿,同比增长4.9%。 美国全国房地产经纪人协会16日公布的最新研究发现,除非新建住宅增长显著,否则租金涨价过高的情况还会加剧。 在租金不断高企的趋势下,很多租房者已经开始计划买房。如果按1至100来表示住房信心指数的话,2015年1月增长至70.6,高于去年同期4.4个点。 美国房地产市场中租金快速上涨,实际上已经助推了美国房地产行业的发展,但由于房屋建设进展缓慢和美国人仍对2008年的房地产崩盘的心里阴影导致目前房地产市场依然处于低速增长阶段。但随着房租不断上涨,租住矛盾的激化,以及大量新盘的投放,美国房地产市场将来势必会迎来一个爆发期。 如果您有兴趣了解更多,欢迎即刻与纽约百佳联系提出需求。就会有专业的房产经纪人与您联系,为您服务!

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2014春夏房市 四大趋势

对于房市走势的判断就如股市一样,向来是各执一词,作为潜在的购房群体,能做的就是监听则明,广泛吸收,再在“是否真有需求?”“是否真有地段?”等核心问题进行分析后,做出自己的判别。 据美国财经新闻网4月21日报道,随着房地产市场在经历2007年至2012年暴跌后出现反弹,美国人当前也更愿意投资房地产了。究其原因,一方面,近期美国各大银行陆续放宽了抵押贷款标准,这将在一定程度上刺激对住房的需求。美联储最新发布的“褐皮书”针对全国经济形势的调查显示,大部分地区新建房屋的缓慢增加,将使得美国房地产市场的供需更趋平衡。另一方面,随着美国经济的持续复苏,失业率的下降,平均工资水平的提高,将拉动整个市场的消费需求;特别是春夏之交是全美家庭寻找“学区房”的集中时段,必然和偶然的需求将共同带动全美房价的中期上涨。 全美最大的房贷资讯网站HSH.com预测,2014春夏季购房者遇到的最大挑战是紧张的房屋库存。过去一年中的房价上升,以及2014年预期的持续乐观走势,让许多有意售房者认为再等等是最佳方案。同时被没收拍卖的房產数量一路下降,新房建设和推向市场的速度还远未达到正当水平。因此短期內房產库存紧张的状况难以得到缓解。 对於准备在近期购房的消费者来说,2014年春夏房屋市场有以下几个趋势须留意。 利率持续走低 来自HSH的房贷专家认为,2014年的房贷利率还將持续走低,预计年底时的利率將低过春季数字。美国自从80年代以来,利率总体一直走低。考虑到美联储承诺,在看到更明显的经济改善之前,將保持现有的货幣政策。因此专家预见,在强有力的就业数字和GDP明显增长之前,房贷、车贷和信用卡利率还將在低谷徘徊一段时间。HSH副总裁格姆宾格(KeithGumbinger)预测2014年的30年固定利率常规贷款(conforming30-year fixed rate mortgage)利率將在4.375%与5.625%之间。 房屋库存紧张 导致2014年房屋库存紧张状况的因素眾多。儘管持续上涨的房价会鼓励部分卖家將房屋推向交易市场,但更多的房主选择徘徊观望,期待市场进一步復甦时能够带来更大的回报。在房地產泡沫爆炸后,美国20%的房子被投资者买下,但目前这一势头正在慢慢减缓,投资者逐渐退出市场,普通买家开始进入,市场也將变得趋於正常化。法拍屋和短售屋的减少也是形成房屋市场库存紧张的原因。CoreLogic的首席经济师佛莱明(MarkFleming)认为2014年房產资不抵债的情况会持续减少,少数几个州房產的负资產数额將佔据全国负资產总额的大部分。 网路选房更热 儘管对於2014年,网路辅助房產交易已不是新闻,但未来的房屋买卖会与网路更加密不可分。全国房地產商协会(NationalAssociation of Realtors)的统计数据显示,目前有90%的购房者在选房过程中参考了网路上的房產资讯。不过专家也提醒购房者,网上看房儘管听起来很简单、容易操作,但需留意房產网站所显示的信息不一致的情况。如果其中某一项信息对於购房者格外重要,还是应该多比对几家不同网站,確定信息的准確性再做决定。 贷款申请放宽 相比过去一两年银行在贷款审批上的严苛,2014申请贷款的消费者將感到些许轻鬆。但同时银行也面临著消费者金融保护局新颁布的法规调控,开始严格规范信用资格审批流程。因此对於自营业主,以及靠佣金、奖金、小费收入的购房者来说,未来从银行获得贷款仍將困难。    

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纽约曼哈顿公寓涨至9.72万/㎡(折合人民币)

          根据纽约房地产协会(REBNY)的数据表明,纽约市五大区2014年第一季度的住宅市场依旧强劲,一共有1.04万套房屋完成过户,总成交额达83亿美元。其中曼哈顿住宅成交额45.7亿美元,占总数的55%。 曼哈顿公寓均价涨至每平9.72万逼平北京五道口 2014年第一季度,曼哈顿公寓售价均价为1452美元每平方英尺,合9.72万人民币每平米(汇率6.22,下同),同比增长12.04%。在曼哈顿的22个社区中, West Village以14.28万人民币每平米的售价拔得头筹,紧随其后的是TriBeCa,SoHo,和GreenwichVillage。在中国购房者中拥有极高人气的老牌富人区——Upper EastSide(上东区)以9.45万人民币每平米的单价位列第十。不过,从成交数量来看,上曼哈顿依旧备受投资者青睐:上东区以成交680套位列第一,上西区530套紧随其后。 就房价涨幅来看,下东区以49.10%的增长率位列第一,曼哈顿和长岛之间的RooseveltIsland(罗斯福岛)以30.47%的涨幅位列第二,第三是位于下曼哈顿哈迪逊河沿岸的Battery ParkCity,涨幅23.54%。 中国人与曼哈顿 美国《华尔街日报》2013年12月19日报道称,中国民营企业复星国际2013年12月18日以7.25亿美元收购位于曼哈顿下城的60层写字楼——第一大通曼哈顿广场。这是2013年中国投资者在美国房地产市场中规模最大的交易之一。 除机构投资者外,中国个人投资者来美购房也逐渐成为一个现象。他们的投资城市多是纽约、旧金山、洛杉矶、西雅图[最新消息价格户型点评]等东西海岸[最新消息价格户型点评]的大都市。 北美购房网的投资顾问还和我们分享了一个趣闻:“去年10月,有位中国投资者看中一套公寓,当时售价98万美元。我们建议客户以100万美元出价,最后客户的出价是97万美元,由于有多个购买者竞价,最后我们的出价没有被卖方接受。今年1月,该客户在同一栋楼购入同户型公寓,购入价为130万美元。” 开发商如是说 在房地低迷的时期,许多开发商会将新建楼盘作为出租房经营,待市场好转好再出售。这样做不仅能保证房屋卖到高价,更能合理规避一部分所得税。自2012年后,美国房地产市场复苏,曼哈顿的公寓更是供不应求,很多新建楼盘早已在完工前就预售一空,“先租后售”这一模式也被开发商放到一边。 另一方面,曼哈顿部分新楼盘也定位更高收入的人群,除去常见的精装修公寓,现在的潮流更是走向了设计师公寓。曼哈顿当地知名开发团队BlackhouseDevelopment向北美购房网透露,目前他们正在开发的西29街超豪华公寓项目,一共有27个单元,每个单元都配有独立泳池,全景落地窗;公寓由知名建筑公司设计,力求细节和品质的提升,每平米预计售价26.78万人民币。   (本文内容转载自中国新闻网,份额数据来源:龙腾海外房产网longtermproperty,如欲转载请与原作者联系。)

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纽约TOP10热销榜2014第一季度

一转眼2014年的第一个季度已经接近尾声,颇为权威的房产数据分析网站PropertyShark也给出了本季度纽约最热门的楼盘。纵使楼盘销量喜人,也还是有很多楼盘没有完全售空。本季度的很多热门楼盘都是已经开放了一段时间的,分布也很多元,除了以往的热门街区,法拉盛和纽约东部等街区的几个楼盘也榜上有名。总的来说,大型的开放项目要售空所有的公寓单元,所以这个时间段一定不会短。这个排名的依据是楼盘所售出的公寓的数量,与公寓大小无关。   1.   Woodside Terrace 已出售:31 平均价:$360,558 相比于众多的传统的房产焦点,皇后区的Mespeth街区并没有得到太多关注。但是如果你仔细分析2014年的房产走势,你会发现年初的最佳销售量就出现在这个街区。该楼盘建造于2008年,八层楼高,室内空间结构多样,涵盖了从独立小居室到三个卧室的大居室的各个户型。从今年一月开始,销售量就一直上涨。     2.   93 Worth Street 已出售:22 平均价:$1,652,110 这栋建筑位于Tribeca区,紧挨Broadway。借着Tribeca的再发展势头,这栋由办公室重新改造为Condo的住宅楼自2012年底开盘以来显现出了大卖的势头。建筑的特殊设施包括屋顶天台,天台上还配有厨房和宠物洗浴中心。放心,这两者不会建在一处。   3.   99 John Deco Lofts 已出售:19 平均价:$666,953   这是一栋由办公室转换而成condo住宅楼。这个热门楼盘规模很大,总共有442个居住单元。因为开始的时候是以出租的形式进入市场的,所以销售方花了不少心思让大楼改头换面。最终的卖点包括整栋建筑超级上镜的外观和让人惊艳的公寓设计。值得一提的是,它也是2013年的热门楼盘! […]

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外国人曼哈顿置业中国富豪排第一 投资留学兼顾

—————————————————— 美国CNBC电视台网站用《中国人买下曼哈顿》的标题形容中国投资客对纽约房产的大举买入。路透社数据显示,克里米亚危机爆发后,中国人首次超过俄罗斯人,成为曼哈顿地产的最大外国买家。 —————————————————— 美国CNBC电视台网站用《中国人买下曼哈顿》的标题形容中国投资客对纽约房产的大举买入。路透社数据显示,克里米亚危机爆发后,中国人首次超过俄罗斯人,成为曼哈顿地产的最大外国买家。 路透社调查5家最大地产中介后报道,无论购买套数或金额,中国人都在纽约楼市位居第一。 房产中介商凯瑟琳称,中国中产阶级主要购买150万美元以下的房产而富豪则会选择1000万美元以上的房产。而大部分房产的需求都是居住,只有10%的房产是纯投资。 美国一些最知名人士曾在与中国人抢房时遭遇挫败。美国《福布斯》杂志报道,SOHO中国首席执行官张欣去年买入一套总价2600万美元的曼哈顿豪宅,当时她的竞争者包括好莱坞影星布拉德·皮特、莱昂纳多·迪卡普里奥和一名沙特王子。 侨外移民浙江分公司总经理助理徐亚文在接受记者采访时称,从她实际工作中感受到,投资和资金安全是造成众多中国富人选择曼哈顿置业的原因。 她说,现在有钱的人大多觉得国内投资渠道太少了,经济增长趋缓,所以他们会选择到国外去投资和避险。虽然未必房产会大涨,但只要不跌,对国人来说就是安全的。 徐文亚分析,目前受国内房地产限购影响及投资渠道有限,很多国内买家将投资置业目光转移到国外,改走“国际路线”。 有分析称,现在国内的一线城市,尤其是北京、上海、广州等地的房价普遍较高。以北京为例,四环以内动辄每平方米5万-10万元的房价,就连通州、亦庄区域楼盘价格都有“破四万”的趋势。这就造成现今如果你在北京可以轻松买房,那么你在世界任何一个国家置业都不会是难事。 既解决孩子留学住房,又能让资金增值 到了国外,家长喜欢挨着名校住 随着中国上海、中国香港和新加坡的房价攀至高位,美国和澳大利亚等地的楼市对中国买家呈现出吸引力。 英国莱坊房地产经纪公司数据显示,纽约曼哈顿和澳大利亚悉尼的豪宅价格相当于香港的一半,英国伦敦的豪宅价格同样比香港便宜。 一些外国中介说,许多中国买家对毗邻名校的房源青睐有加。一些人在顶尖大学附近置业,即使他们的孩子现在连路都不会走。 安德鲁·泰勒告诉美国《华尔街日报》记者,中国家长可能会在学校附近买入多套房产,“一套供孩子学习用,另一套为获得投资收益”。 纽约地产中介凯文·布朗说:“他们把家庭和财政目标合二为一。对于我们仅做1年或3年规划的事情,他们通常会做20年规划。” 徐文亚认为,给孩子读书用是许多人考虑国外购房的主因之一。 他们会觉得置业既给孩子准备了一个住处,也为自己准备了份今后可能会增值的物业,是一举两得的事情。 通过微信等平台和国外中介沟通 海外置业也可全程网上完成 对于这一群体中的许多人而言,海外置业流程的第一步是搜索并点击,如同网购一件衣服。另外,腾讯QQ、微信和新浪微博在20多岁的“富二代”置业者中非常受欢迎。 美国旧金山地产中介乔尔·古德里奇回忆,去年年底给他和纽约的同事们认识了一名中国商人。这名商人开出1亿美元的预算,想在纽约投资地产。他们先在QQ上聊,而这名商人已计划前往纽约看房。 纽约真人秀明星兼地产中介瑞安·谢尔汉特本月早些时候宣布,他通过微信把两套总额1300万美元的纽约房产卖给一名中国客户。 他说,对方在微信上询问,表明有意在纽约西53街购买一套房产。这名客户最终同意在巴卡拉特公寓购买两套房产,一套1000万美元的三居室和一套300万美元的两居室,甚至没来纽约看房。 (本文内容来自网络)

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出境遊客、消費 中國冠全球

中國2013年以近1億人次的出境遊客、1020億美元的境外消費,在出境旅遊人數及購買力上,雙雙躍居世界第一。 中國官方新華社11日報導,中國出境旅遊交易會根據世界旅遊組織數據發布最新報告指出,去年中國境外旅遊消費金額已超越美國、德國,躍居世界第一。 中國出境旅遊交易會表示,中國十年前占全球出境旅遊消費市場僅1%,預估至2023年將成長至20%。中國出國旅遊人次未來十年可能再成長一倍,達2億2000萬人次。 中國出境旅遊交易會項目總監馬特.湯姆遜在第十屆中國出境旅遊交易會上說,根據世界旅遊組織的數據,2013年中國以近1億人次出境旅遊,成為世界第一大出境客源市場。同時中國也以境外旅遊消費1020億美元,超過美國和德國,成為世界第一。 出席中國出境旅遊交易會的哥斯大黎加旅遊部部長阿蘭‧弗拉雷斯表示,中國人的旅遊需求和消費水準較高,為哥斯大黎加帶來巨大商機,2013年共有7791名中國遊客赴哥旅遊。 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 出境遊客 消費 中國冠全球

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熱門話題:2013地產房市購屋置業專刊

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买房出租 报税有诀窍

在2013年,税务方面的一些优惠政策将帮助、甚至刺激更多投资人士进入纽约市房地产市场。资深会计师鲍爱奇为有计画投资房地产或已经在房市投资的人士,提供了一些建议和意见。 不少华人都喜欢买房出租以作投资用。鲍爱奇建议,屋主维修出租房屋所花费的支出,一定要保留收据,以便报税时使用,因为这些都可以算作支出,以抵租房收入。如果请工人,也建议屋主从国税局(IRS)网站上下载1099表格,这样支付给工人的费用,可以用来报税。鲍爱奇表示,有不少华人在聘请工人时,都愿意以现金方式交易以求取较低的收费,但这样做,不仅报税时没有凭据,而且无法获得充销租金收入的出租成本支出。 出租房子时,还可以利用「红利折旧」(Bonus Depreciation)来省税,联邦政府今年延长了该税法的有效期,对屋主非常有利。房屋每年都有折旧,在作出租用时,折旧部分可以比正常折旧额高不少,这样,从租金收入中扣除的折旧、维修等支出部分就多了,屋主要为租金所得而支付的税就少了。换而言之,屋主从出租中所得的收入就高了。 如果有人打算卖掉手头的房子,再买进新的房子,就可以利用「1031」延税办法,这是利用「卖」与「买」房屋交易的时间差延迟交税。举例来说,以前10万元买的房子,现在25万元卖出,赚了15万元,如果国税局按30%的比率收税,屋主就需要交5万元税。如果利用「1031」的方法,在规定的时间内买了另一幢房子,那这5万元税就不需要现在付了,可以留到以后卖这幢房的时候再付。当然「1031」延税方法要符合不少要求,比如必须是投资用房换投资用房,不能换自住房;交易必须在规定的时间内完成;新购的房子必须等同或大于旧房子的价值等。使用「1031」延税必须提早准备,并在税务专家的指导下严格按照「1031」要求进行交换,以免造成不必要的损失。 另一个好消息是联邦延长了「贷款负债注销法案(The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)」的有效期,这对无力偿还银行贷款的屋主非常有帮助。举例而言,原来欠银行50万元的屋主,本来因为还不起贷款房子要被「法拍」,银行在评估之后,将50万债务减至30万元,这样屋主可以继续拥有该房子并偿还已经少了很多的贷款。但这减少的20万元房贷原本要算作屋主的「收入」,需要按比率交税,「贷款负债注销法案」就免除了屋主需要为这20万元所交的个人所得税。 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 買房出租 報稅有訣竅

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