中国买家

美国买房的基本流程是怎样的?

在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨,通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。 下面是来美买房的基本步骤: 一、须有中国或台湾护照和合法来美的签证; 二、选择想要买房的地区和房屋种类(独立屋还是公寓); 三、选择一个合法注册的房産经纪人,讨论购买要求,由经纪人介绍看房,选房; 四、填写买房出价合同书,付定金支票,如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字,则购房合同成立,双方进入具体操作程序; 五、一旦出价合约书被卖方接受,则定金支票须存入双方选定的公证托管公司,这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司,不代表任何一方; 六、公证托管公司对房屋産权进行核实,对産权是否有睱疵是否影响産权的完整性提出意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作; 七、即使经过产权核实未发现睱疵,买方也会在过户(closing)之前购买産权保险,以便将来出现産权问题时获得赔偿; 八、如果购房合同是有条件履行的合同,即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买,则当卖方接受出价合同书后,买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查,如果检查结果满意,则进入交易的最后一个程序:过户(closing),如果检查结果不满意,买方要求售方维修,则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序,如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易,则交易中止,定金退还买方; 九、买方在过户(closing)之前购买房屋保险; 十、按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户(closing),买方付款(支付至公证托管公司帐户),售方签署産权档案,交收房屋钥匙和其他档案资料 十一、过户(Closing)完成之后,公证托管公司清算各方的款项,并将産权档案报送当地县政府备案,县政府备案后并盖印章,原件由公证托管公司领回后邮寄给买方,交易完整结束。 应该买那种房屋? 美国房地产市场的房屋种类很多,最主要的有独栋别墅(house),联体别墅(town house),公寓(Condo)。对於投资者而言,独栋别墅,曼哈顿公寓最有投资价值的。从过去30年美国公寓价格变化规律看,公寓建成之后价值会逐年递减,因为美国的人工支出很贵,旧的公寓需要花费大量的金钱去维护,所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反,虽然房屋也有老化的问题,但所在土地是永久産权的,而土地也在一直升值。 另外需要说明的是,美国的土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权)

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2014春夏房市 四大趋势

对于房市走势的判断就如股市一样,向来是各执一词,作为潜在的购房群体,能做的就是监听则明,广泛吸收,再在“是否真有需求?”“是否真有地段?”等核心问题进行分析后,做出自己的判别。 据美国财经新闻网4月21日报道,随着房地产市场在经历2007年至2012年暴跌后出现反弹,美国人当前也更愿意投资房地产了。究其原因,一方面,近期美国各大银行陆续放宽了抵押贷款标准,这将在一定程度上刺激对住房的需求。美联储最新发布的“褐皮书”针对全国经济形势的调查显示,大部分地区新建房屋的缓慢增加,将使得美国房地产市场的供需更趋平衡。另一方面,随着美国经济的持续复苏,失业率的下降,平均工资水平的提高,将拉动整个市场的消费需求;特别是春夏之交是全美家庭寻找“学区房”的集中时段,必然和偶然的需求将共同带动全美房价的中期上涨。 全美最大的房贷资讯网站HSH.com预测,2014春夏季购房者遇到的最大挑战是紧张的房屋库存。过去一年中的房价上升,以及2014年预期的持续乐观走势,让许多有意售房者认为再等等是最佳方案。同时被没收拍卖的房產数量一路下降,新房建设和推向市场的速度还远未达到正当水平。因此短期內房產库存紧张的状况难以得到缓解。 对於准备在近期购房的消费者来说,2014年春夏房屋市场有以下几个趋势须留意。 利率持续走低 来自HSH的房贷专家认为,2014年的房贷利率还將持续走低,预计年底时的利率將低过春季数字。美国自从80年代以来,利率总体一直走低。考虑到美联储承诺,在看到更明显的经济改善之前,將保持现有的货幣政策。因此专家预见,在强有力的就业数字和GDP明显增长之前,房贷、车贷和信用卡利率还將在低谷徘徊一段时间。HSH副总裁格姆宾格(KeithGumbinger)预测2014年的30年固定利率常规贷款(conforming30-year fixed rate mortgage)利率將在4.375%与5.625%之间。 房屋库存紧张 导致2014年房屋库存紧张状况的因素眾多。儘管持续上涨的房价会鼓励部分卖家將房屋推向交易市场,但更多的房主选择徘徊观望,期待市场进一步復甦时能够带来更大的回报。在房地產泡沫爆炸后,美国20%的房子被投资者买下,但目前这一势头正在慢慢减缓,投资者逐渐退出市场,普通买家开始进入,市场也將变得趋於正常化。法拍屋和短售屋的减少也是形成房屋市场库存紧张的原因。CoreLogic的首席经济师佛莱明(MarkFleming)认为2014年房產资不抵债的情况会持续减少,少数几个州房產的负资產数额將佔据全国负资產总额的大部分。 网路选房更热 儘管对於2014年,网路辅助房產交易已不是新闻,但未来的房屋买卖会与网路更加密不可分。全国房地產商协会(NationalAssociation of Realtors)的统计数据显示,目前有90%的购房者在选房过程中参考了网路上的房產资讯。不过专家也提醒购房者,网上看房儘管听起来很简单、容易操作,但需留意房產网站所显示的信息不一致的情况。如果其中某一项信息对於购房者格外重要,还是应该多比对几家不同网站,確定信息的准確性再做决定。 贷款申请放宽 相比过去一两年银行在贷款审批上的严苛,2014申请贷款的消费者將感到些许轻鬆。但同时银行也面临著消费者金融保护局新颁布的法规调控,开始严格规范信用资格审批流程。因此对於自营业主,以及靠佣金、奖金、小费收入的购房者来说,未来从银行获得贷款仍將困难。    

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纽约曼哈顿公寓涨至9.72万/㎡(折合人民币)

          根据纽约房地产协会(REBNY)的数据表明,纽约市五大区2014年第一季度的住宅市场依旧强劲,一共有1.04万套房屋完成过户,总成交额达83亿美元。其中曼哈顿住宅成交额45.7亿美元,占总数的55%。 曼哈顿公寓均价涨至每平9.72万逼平北京五道口 2014年第一季度,曼哈顿公寓售价均价为1452美元每平方英尺,合9.72万人民币每平米(汇率6.22,下同),同比增长12.04%。在曼哈顿的22个社区中, West Village以14.28万人民币每平米的售价拔得头筹,紧随其后的是TriBeCa,SoHo,和GreenwichVillage。在中国购房者中拥有极高人气的老牌富人区——Upper EastSide(上东区)以9.45万人民币每平米的单价位列第十。不过,从成交数量来看,上曼哈顿依旧备受投资者青睐:上东区以成交680套位列第一,上西区530套紧随其后。 就房价涨幅来看,下东区以49.10%的增长率位列第一,曼哈顿和长岛之间的RooseveltIsland(罗斯福岛)以30.47%的涨幅位列第二,第三是位于下曼哈顿哈迪逊河沿岸的Battery ParkCity,涨幅23.54%。 中国人与曼哈顿 美国《华尔街日报》2013年12月19日报道称,中国民营企业复星国际2013年12月18日以7.25亿美元收购位于曼哈顿下城的60层写字楼——第一大通曼哈顿广场。这是2013年中国投资者在美国房地产市场中规模最大的交易之一。 除机构投资者外,中国个人投资者来美购房也逐渐成为一个现象。他们的投资城市多是纽约、旧金山、洛杉矶、西雅图[最新消息价格户型点评]等东西海岸[最新消息价格户型点评]的大都市。 北美购房网的投资顾问还和我们分享了一个趣闻:“去年10月,有位中国投资者看中一套公寓,当时售价98万美元。我们建议客户以100万美元出价,最后客户的出价是97万美元,由于有多个购买者竞价,最后我们的出价没有被卖方接受。今年1月,该客户在同一栋楼购入同户型公寓,购入价为130万美元。” 开发商如是说 在房地低迷的时期,许多开发商会将新建楼盘作为出租房经营,待市场好转好再出售。这样做不仅能保证房屋卖到高价,更能合理规避一部分所得税。自2012年后,美国房地产市场复苏,曼哈顿的公寓更是供不应求,很多新建楼盘早已在完工前就预售一空,“先租后售”这一模式也被开发商放到一边。 另一方面,曼哈顿部分新楼盘也定位更高收入的人群,除去常见的精装修公寓,现在的潮流更是走向了设计师公寓。曼哈顿当地知名开发团队BlackhouseDevelopment向北美购房网透露,目前他们正在开发的西29街超豪华公寓项目,一共有27个单元,每个单元都配有独立泳池,全景落地窗;公寓由知名建筑公司设计,力求细节和品质的提升,每平米预计售价26.78万人民币。   (本文内容转载自中国新闻网,份额数据来源:龙腾海外房产网longtermproperty,如欲转载请与原作者联系。)

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纽约TOP10热销榜2014第一季度

一转眼2014年的第一个季度已经接近尾声,颇为权威的房产数据分析网站PropertyShark也给出了本季度纽约最热门的楼盘。纵使楼盘销量喜人,也还是有很多楼盘没有完全售空。本季度的很多热门楼盘都是已经开放了一段时间的,分布也很多元,除了以往的热门街区,法拉盛和纽约东部等街区的几个楼盘也榜上有名。总的来说,大型的开放项目要售空所有的公寓单元,所以这个时间段一定不会短。这个排名的依据是楼盘所售出的公寓的数量,与公寓大小无关。   1.   Woodside Terrace 已出售:31 平均价:$360,558 相比于众多的传统的房产焦点,皇后区的Mespeth街区并没有得到太多关注。但是如果你仔细分析2014年的房产走势,你会发现年初的最佳销售量就出现在这个街区。该楼盘建造于2008年,八层楼高,室内空间结构多样,涵盖了从独立小居室到三个卧室的大居室的各个户型。从今年一月开始,销售量就一直上涨。     2.   93 Worth Street 已出售:22 平均价:$1,652,110 这栋建筑位于Tribeca区,紧挨Broadway。借着Tribeca的再发展势头,这栋由办公室重新改造为Condo的住宅楼自2012年底开盘以来显现出了大卖的势头。建筑的特殊设施包括屋顶天台,天台上还配有厨房和宠物洗浴中心。放心,这两者不会建在一处。   3.   99 John Deco Lofts 已出售:19 平均价:$666,953   这是一栋由办公室转换而成condo住宅楼。这个热门楼盘规模很大,总共有442个居住单元。因为开始的时候是以出租的形式进入市场的,所以销售方花了不少心思让大楼改头换面。最终的卖点包括整栋建筑超级上镜的外观和让人惊艳的公寓设计。值得一提的是,它也是2013年的热门楼盘! […]

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外国人曼哈顿置业中国富豪排第一 投资留学兼顾

—————————————————— 美国CNBC电视台网站用《中国人买下曼哈顿》的标题形容中国投资客对纽约房产的大举买入。路透社数据显示,克里米亚危机爆发后,中国人首次超过俄罗斯人,成为曼哈顿地产的最大外国买家。 —————————————————— 美国CNBC电视台网站用《中国人买下曼哈顿》的标题形容中国投资客对纽约房产的大举买入。路透社数据显示,克里米亚危机爆发后,中国人首次超过俄罗斯人,成为曼哈顿地产的最大外国买家。 路透社调查5家最大地产中介后报道,无论购买套数或金额,中国人都在纽约楼市位居第一。 房产中介商凯瑟琳称,中国中产阶级主要购买150万美元以下的房产而富豪则会选择1000万美元以上的房产。而大部分房产的需求都是居住,只有10%的房产是纯投资。 美国一些最知名人士曾在与中国人抢房时遭遇挫败。美国《福布斯》杂志报道,SOHO中国首席执行官张欣去年买入一套总价2600万美元的曼哈顿豪宅,当时她的竞争者包括好莱坞影星布拉德·皮特、莱昂纳多·迪卡普里奥和一名沙特王子。 侨外移民浙江分公司总经理助理徐亚文在接受记者采访时称,从她实际工作中感受到,投资和资金安全是造成众多中国富人选择曼哈顿置业的原因。 她说,现在有钱的人大多觉得国内投资渠道太少了,经济增长趋缓,所以他们会选择到国外去投资和避险。虽然未必房产会大涨,但只要不跌,对国人来说就是安全的。 徐文亚分析,目前受国内房地产限购影响及投资渠道有限,很多国内买家将投资置业目光转移到国外,改走“国际路线”。 有分析称,现在国内的一线城市,尤其是北京、上海、广州等地的房价普遍较高。以北京为例,四环以内动辄每平方米5万-10万元的房价,就连通州、亦庄区域楼盘价格都有“破四万”的趋势。这就造成现今如果你在北京可以轻松买房,那么你在世界任何一个国家置业都不会是难事。 既解决孩子留学住房,又能让资金增值 到了国外,家长喜欢挨着名校住 随着中国上海、中国香港和新加坡的房价攀至高位,美国和澳大利亚等地的楼市对中国买家呈现出吸引力。 英国莱坊房地产经纪公司数据显示,纽约曼哈顿和澳大利亚悉尼的豪宅价格相当于香港的一半,英国伦敦的豪宅价格同样比香港便宜。 一些外国中介说,许多中国买家对毗邻名校的房源青睐有加。一些人在顶尖大学附近置业,即使他们的孩子现在连路都不会走。 安德鲁·泰勒告诉美国《华尔街日报》记者,中国家长可能会在学校附近买入多套房产,“一套供孩子学习用,另一套为获得投资收益”。 纽约地产中介凯文·布朗说:“他们把家庭和财政目标合二为一。对于我们仅做1年或3年规划的事情,他们通常会做20年规划。” 徐文亚认为,给孩子读书用是许多人考虑国外购房的主因之一。 他们会觉得置业既给孩子准备了一个住处,也为自己准备了份今后可能会增值的物业,是一举两得的事情。 通过微信等平台和国外中介沟通 海外置业也可全程网上完成 对于这一群体中的许多人而言,海外置业流程的第一步是搜索并点击,如同网购一件衣服。另外,腾讯QQ、微信和新浪微博在20多岁的“富二代”置业者中非常受欢迎。 美国旧金山地产中介乔尔·古德里奇回忆,去年年底给他和纽约的同事们认识了一名中国商人。这名商人开出1亿美元的预算,想在纽约投资地产。他们先在QQ上聊,而这名商人已计划前往纽约看房。 纽约真人秀明星兼地产中介瑞安·谢尔汉特本月早些时候宣布,他通过微信把两套总额1300万美元的纽约房产卖给一名中国客户。 他说,对方在微信上询问,表明有意在纽约西53街购买一套房产。这名客户最终同意在巴卡拉特公寓购买两套房产,一套1000万美元的三居室和一套300万美元的两居室,甚至没来纽约看房。 (本文内容来自网络)

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出境遊客、消費 中國冠全球

中國2013年以近1億人次的出境遊客、1020億美元的境外消費,在出境旅遊人數及購買力上,雙雙躍居世界第一。 中國官方新華社11日報導,中國出境旅遊交易會根據世界旅遊組織數據發布最新報告指出,去年中國境外旅遊消費金額已超越美國、德國,躍居世界第一。 中國出境旅遊交易會表示,中國十年前占全球出境旅遊消費市場僅1%,預估至2023年將成長至20%。中國出國旅遊人次未來十年可能再成長一倍,達2億2000萬人次。 中國出境旅遊交易會項目總監馬特.湯姆遜在第十屆中國出境旅遊交易會上說,根據世界旅遊組織的數據,2013年中國以近1億人次出境旅遊,成為世界第一大出境客源市場。同時中國也以境外旅遊消費1020億美元,超過美國和德國,成為世界第一。 出席中國出境旅遊交易會的哥斯大黎加旅遊部部長阿蘭‧弗拉雷斯表示,中國人的旅遊需求和消費水準較高,為哥斯大黎加帶來巨大商機,2013年共有7791名中國遊客赴哥旅遊。 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 出境遊客 消費 中國冠全球

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加價5萬 「搶」到心儀房子

最近在皇后區看房與購房的人回憶自己的經歷時,「搶」可說是使用頻率最高的字。很多人說,看房真是一個持續的體力活,而且還要「鬥智鬥勇」。看了三個多月的房子,屢屢被現金買家「橫刀奪愛」。他說一旦看到滿意的房子,一定不能猶豫。 王先生是第一代移民,眼看孩子就要到上學的年齡,為了幫子女挑好學區,決定搬至新鮮草原。與十多年前剛來美時的順利買房經歷相比,他說這次從看房到成交用了四個多月,幾乎每個周末都用來看房。幾棟看上的房子最後都遇到來自中國的現金購房者,不僅當場交現金,而且出高價「搶」房。但收入中等的王先生和妻子,只能承受比市價高5萬元。 房主也偏愛用現金的買家,因為通過銀行貸款購房,從簽合同到成交需要至少幾個月,如果中途因買家信用紀錄或其他原因沒能獲得貸款,一切還要重新來過。王先生說,就算比貸款購房者的出價低上幾萬元,多數人仍然傾向賣給現金購房者,更不用說出更高價格了。 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 加價5萬 搶 到心儀房子

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望子成龍 決定選購好學區

鄭先生與妻子的第一個寶寶剛來到這個春暖花開的世界,他決定從皇后區艾姆赫斯特租賃的公寓遷至學區良好、交通便利的森林小丘。周日午後,他讓太太在家看顧小孩,獨自到森林小丘看房。年約30歲的他看上去因家中的新生兒而睡眠不足,卻又幸福洋溢,一路上總是笑著說,「現在有了寶寶,當然什麼都要給他最好的啦!工作了一陣子有點儲蓄了,希望讓他在更好的環境下長大。」 鄭先生與許多留學生有著類似的經歷,來美求學、在此定居、成家立業。他從紐約市立大學勃魯克學院(Baruch College)畢業後,進入洛克斐勒中心附近的美國銀行任職,年薪約6萬7000元的鄭先生工作數年後已小有積蓄,在小孩出生後決定在學區良好的地點置產。他說教育是自己選擇住宅地區最重要的考量之一,皇后區貝賽和森林小丘是優先選擇,但在曼哈坦工作的他仍偏好地鐵便利的皇后區中部,因此入春以來就積極在森林小丘看房。 一天連看兩間公寓的他,希望在治安等條件皆良好的森林小丘暫時落腳,等到經濟條件更穩定且家中人口增加時,再遷往更加寬廣的一家庭住宅。走進位於森林小丘Clyde街的一個單位,看著坐北朝南的住宅裡、窗外灑進的陽光,他滿意地點頭說好,還笑著問,「這裡可不可以養寵物啊?我老婆一直很想要養個小動物耶。」 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 望子成龍 決定選購好學區

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來紐約生根 春季看房潮爆發

晚春趕走漫長的冬季,紐約看房潮順勢爆發。中介人員誇張描述,「剛刊登的廣告,第一天便引來30多人預約看房。」業界分析,近期這波看房熱主要是中國家長為來美國就學的孩子置產、外州華人則因看好紐約房市來此投資出租房、經濟好轉讓工作穩定的留學生族群有信心「生根」。報稅季節結束後,預期又將有一波人全心投入看房。 房屋中介業者分析,目前多數華人購屋者,主要在如Craigslist等購屋租屋網站尋找中介自貼的看房訊息,以年輕人居多,但多數只是想看看,經濟能力不足。中文報紙分類廣告依然是華人獲得看房訊息的重要管道,其次是親友推薦的房屋中介。相較之下,中文報紙的讀者現金較多,購屋能力也較強。 觀察報紙分類廣告增長,可體會春季看屋熱潮。有豐富房屋展銷訊息的世界日報分類廣告版,本月較去年同期成長兩成,並已突破往年的紀錄,部門人員預估,若依5、6月進入傳統看房高峰的趨勢,屆時將再創紀錄。廣受歡迎的彩色版,配合特價,目前已有近兩個彩版。周末推出公開展銷(Open House)專區,世界分類網也新加入的手機功能,可立即以電話、電郵預約看房,配合方便比較的多重選項,使用率都比去年成長。一周七天有專人接聽電話的服務推出後,也提升了分類廣告的效率,滿足買賣方的需求。 飛躍房地產負責人胡珍說,「最近在法拉盛一個熱門房源在公展當天半個小時內便有超過20個客戶前來看房,當天就有人加價簽下。」華榮地產負責人李俊芳認為,華人與西方人都有「春動」的觀念,喜歡在春天換房,買房和賣房者都增加了,市場自然相對熱絡。報稅季節結束後,許多人取得退稅或了解稅務沒有大紕漏之後,看房、買房的意願也隨之提高。 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 來紐約生根 春季看房潮爆發

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美房市復甦 中國投資移民買地熱

大陸新聞組/北京5日電 July 06, 2013 06:00 AM | 7973 次 | 0 | 14 | | 進入2013年,包括中國在內的世界各國巨額資金紛紛進入美國房產市場抄底投資。「中國經濟網」5日指出,美國房價迅猛上漲,紐約曼哈坦的房價已超過金融危機前的2007年30%以上。這一空前盛況再度點燃中國富人投資移民美國的信心。 報導說,美國經濟自2009年中開始復甦以來,年均國內生產毛額(GDP)保持了2.1%的穩定增長,道瓊指數持續上漲了228%,創下歷史新高,為房市復甦帶來巨大動力。 中國「搜房網」則指出,美國是對土地干預最少的國家之一,近一年來儘管美國房價迅速飆升,但與此形成鮮明對比的是,土地價格並沒有上升,仍處於低位。很多中國投資者看中了這一點。 報導說,擁有美國土地成為一些中國投資人的夢想。他們有的準備長期持有土地,等地價上漲後出售。有的擬在土地上建房,房屋建成後可選擇出售或出租賺取收益。有的則把投資移民的目光放到房地產項目上。 「中國經濟網」引述北京一家移民顧問公司說,紐約較具實力的房地產開發商Durst集團最近在中國推出新的投資移民(EB-5)項目「美國大道855號」,吸引中國資金參與賄先鋒綠色環保理念美國商業地產開發,引起中國投資者注意。一位美國投資移民顧問指出,美國移民局持續加強內部審核機制,使得近期市場上大多數EB-5投資項目都受到移民局的嚴格核查,許多項目的審核時間比以往明顯拉長,達到10至12個月甚至更長。 也有移民專業人士表示,自美國芝加哥會議中心投資移民涉嫌詐騙事件後,中國國內移民中介的市場宣傳行為已日趨理性,但投資移民美國的EB-5項目依然熱度不減。其中,有近五成的申請客戶將移民原因歸結為子女教育。 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 美房市復甦 中國投資移民買地熱

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