Archive for February, 2013

中国买房大军涌入纽约 多数一次付清房款

纽约楼市继续回暖,与价格同时上涨的是大洋彼岸中国买家的购房热情。凯文·布朗是纽约苏富比地产的房产经纪人,最近一个香港客人找到他。布朗带着她把曼哈顿临近中央公园的豪华公寓看了个遍,这名女士对他说,之所以急着买房是因为女儿要上哥伦比亚大学或纽约大学,“我问:你女儿多大?她说:两岁。”几周后布朗成功地帮她签下价值650万美金的公寓。 据美国房地产数据分析公司CoreLogic的数据,纽约住房价格指数去年12月同比上涨7%。中国人往往买涨不买跌,所以价格上升反而会刺激更多需求。在中国,净资产在100万美元以上的有270万人,其中30%都在海外进行地产投资。第一批走出去的超级富豪专注于高档物业,主要以现金买房。现在更多普通买家也开始走出去,他们一般采用和在中国买房一样的按揭做法。 美国仍是最受中国购房者青睐的国家。在1200万参与调查的潜在购房者中,43%称移民是海外置业的主要目的。洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在首选城市中排名前五。另外,50万美元及以上预算的购房者占比超过60%。布朗的客户构成已随之改变,“三年前我的客户中约12%是中国人,去年增长到20%,现在约1/3都来自中国”。 中国留学生蜂拥而至,父母想在这里给他们提供一个和国内同样安逸的环境。来自成都的高亦丘今年21岁,虽然只是纽约佩斯大学的大三学生,但她已在著名的99 John住了两年多。这栋楼过去80年中一直是曼哈顿的地标住宅之一。2010年9月入学后,高租下这栋楼的一间小套房。一个月后她父母就决定在这里买套一室一厅的公寓,当时全加起来价格差不多是80万美元,他们选择在美国向汇丰银行贷款。高当年的房产经纪人莱恩·瑟汉说,虽然美国的按揭付款方式已完全对中国买家开放,但对个人信用等资质的审核门槛非常高,“绝大多数中国买家还是选择一次性付清房款。随着房价上升,那些非一次性付清全款的买家基本都选50%的按揭,但这些人其实也是非常富有、有充足银行存款证明的客户。” 1月至今,纽约住宅地产价格略有上升。与此同时,“中国买家不断涌来,他们对任何有升值空间的物业都有浓厚的兴趣”,瑟汉说,他自己的地产公司1月完成价值7000万美元的交易,其中30%的客户是中国人。瑟汉说,“在接下来的12至18个月里,纽约平均每平方英尺的价格会涨到2000美元,但比起香港、上海、北京这样的城市,这并不算贵。富裕的中国人到纽约来分散投资风险,因为在国内大城市买房也许代价更高。” 美国国家房地产经纪人协会的数据显示,2012年中国购房者在美国房地产市场的全年购买力为90亿美元,购买量仅次于加拿大人,位于所有国际客源的第二位。越来越多非东南沿海的中国客户来纽约看房,他们不会说英语。 “10年前是‘东方适应西方’,现在我们都要顺应‘西方适应东方’的潮流”,布朗说。他不仅提高了往返中美的频率,还上中文课,“我的目的是了解‘中国客户的哪些特点可能限制了成功交易……”比如,本土买家无不热衷能看到中央公园风景的公寓楼,中国买家对此则没那么热衷,但窗户一定要朝南。布朗说,“如果非要说中国买家的最大特点是什么,我会说他们从来不会吃亏。他们做了几千年的生意,远比我们精通这些。”(作者丁晨洁/Adam Molon 环球时报(微博)/丁晨洁

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美企投資增 房市加溫

雖然美國1月耐久財訂單下滑逾5%,但原因是國防支出減幅創逾10年來最多,且民航客機需求劇減;若排除這些波動性較大的因素,耐久財訂單增幅創一年來最大,顯示企業投資持續增加。另外,1月成屋待完成銷售增幅優於預期,意味房市增溫。 商務部27日公布,1月耐久財訂單較去年12月下滑5.2%,經季節調整後為2169億8000萬元,是去年8月來首度下滑。數據比彭博資訊訪調78名經濟學家預估的中間值4.8%的減幅還糟,但優於道瓊訪調經濟學家預期的5.5%減幅。 報告顯示,1月國防資本財訂單劇減69.5%,為2000年7月來最大減幅。國防支出在去年12月激增一倍,以提前因應今年將啟動的國防預算大幅削減。 另外,具高度波動性的民航客機訂單大跌34%,經濟學家表示,原因可能是波音公司的訂單下滑。波音正在調查新型787夢幻客機鋰離子電池起火事件。 但如果剔除高波動性的類別後,耐久財訂單展現強勁態勢。用來衡量企業投資,不計飛機項目的非國防資本財訂單上月成長6.3%,為逾一年來最大增幅。其中機械新訂單增加13.5%,為2010年5月來最大增幅。若僅剔除運輸項目,耐久財訂單增幅為1.9%。 Action經濟公司首席經濟學家英格朗說,「以全球來看,生產廠商的信心轉強。我們將見到美國設備產業持續成長。」 全國房地產商協會(NAR)同日公布,1月成屋待完成銷售指數月比攀升4.5%至105.9,增幅優於市場預估的1.9%,為2010年4月來最高水準。去年12月指數經修正後下滑1.9% 因房貸利率接近歷史低點且就業市場增溫,愈來愈多美國民眾購屋。企業加速聘雇與房貸違約減少,將確保房市持續回溫,加強支撐美國經濟。 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 美企投資增 房市加溫

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美國去年12月的房價漲幅創逾6年來最大

美國去年12月的房價漲幅創逾6年來最大,顯示房市復甦力道增強,加上1月新屋銷售激增至2008年7月以來最高、2月消費者信心增幅超越預期,激勵美股26日早盤上漲。道瓊和標普500指數微幅上揚,分別攀升0.44%和0.21%,扭轉前市下滑的頹勢。 標普/凱斯席勒房價指數顯示,去年12月全美20大城市房價較1年前上漲6.8%,大於11月修正後的上漲5.4%,創下2006年7月以來的最大漲幅。彭博資訊訪調的經濟學家先前預估僅上漲6.6%。 20大城市中有19個城市房價走高,以鳳凰城大漲23%居冠,舊金山攀升14%居次,唯一房價縮水的大都會區是紐約,跌幅為0.5%。若比較前月,12月全美20大城市房價上漲0.9%。 就全美而言,2012年房價共上漲7.3%,與其他房價報告一致。聯邦住宅金融管理局(FHFA)同日公布報告說,去年12月房價經季節調整後比前月上漲0.6%。 房價穩定走高應有助房市復甦,因為這會鼓勵更多人在房價進一步攀升前買房。房價攀高也增加屋主財富,可刺激消費者支出並促進經濟成長。 商務部同日公布,1月新屋銷售比去年12月激增15.6%,換算成年率為43.7萬戶,遠高於市場預估的38萬戶和上月的37.8 萬戶。 若以目前銷售速度計算,完全消化所有待售餘屋的時間降為4.1個月,是2005年3月來最低,去年12個月消化餘屋尚須4.8個月。該報告也顯示,1月新屋售價的中位數增加2.1%至22.64萬美元。 另據經濟研究聯合會(Conference Board),2月消費者信心指數升至69.6,遠高於1月經修正的58.4,也超過彭博訪調經濟學家預估的62。這是該指數4個月來首見上揚,也是2011年11月以來最高。 其中代表美國消費者對當前經濟狀況看法的現況指數,2月升至63.3,優於1月的56.2。反映對未來半年經濟活動看法的預期信心指數升至73.8,也高於上月的59.9。 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 美房價飆 房市高唱迎春曲

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2013全美都會房價 穩中有升

全美各地房市曾於去年初明顯回溫,其中表現亮眼的都會區房價今年年初漲幅不高,房地產業者預計2013年房價將趨於穩定,少數都會城市的熱門地區如紐約曼哈坦,因房源減少供不應求,房價仍將攀升。 華爾街日報報導,房地產數據公司Trulia近期發布報告顯示,2012年全美100個都會城市的上市屋售價平均上漲5.1%,其中有82個城市房價上漲。而2011年底數據顯示,上市屋售價平均下降4.3%,僅有12個城市房價仍呈上漲趨勢。 曼哈坦公寓 供不應求 紐約每日新聞報導,紐約曼哈坦今年共有公寓 (condo)上市屋數量創歷史新低,令目前市場上共有公寓售價居高不下。Marketing Directors總裁艾伯特 (Adrienne Albert)指出,以上西城地區為例,2012年11月共有公寓數量為329間,但相較於2005年,可能在一幢公寓大廈內就有329間以上的共有公寓,預計在未來一年半中,共有公寓房價將持續走高。 近兩年,曼哈坦共有公寓的買家人數增多,地產開發商Sonny Bazbaz所售公寓包括自79萬元的一臥公寓至700萬元的樓中樓 (penthouse),都有人搶購。曼哈坦共有公寓數量有限,根源在於房市泡沫期間,銀行不願發放工程貸款 (construction loans),新公寓大樓銳減,目前還在興建中的樓盤預計將在兩年後才能上市。 Trulia首席經濟學家科爾克 (Jed Kolko)說,2013年部分都會房價仍上揚,尤其加州地區住房供不應求,如奧克蘭、聖荷西、福瑞斯諾及沙加緬度。科爾克表示,目前仍存在許多不穩定因素,如曾在房市泡沫中受創最為嚴重的拉斯維加斯,房市呈復甦之勢,但空屋率 (vacancy rates)仍較高。 今年平均調漲 2.5% NBC新聞網報導,去年房價快速上漲,出現自2005年以來少見的情況,新建房數量增加,法拍屋銳減,且房價穩步回升,就連面對財政懸崖危機,房地產專家對於房市仍持樂觀預期。不過,2013年起,房價將日趨穩定,預計漲幅較小。 Fitch Ratings分析員指出,儘管房貸利率偏低,現有及新建房屋供不應求,但結構性失業及薪資增長乏力,成為房市消極因素。此外,因有些地區法拍房屋審查的司法程序複雜,導致法拍屋延遲上市,可能於2013年重回房市,Fitch Ratings指出,有部分法拍屋勢必將拉低房價。 聯準會公開市場委員會 (Federal Reserve Open Market […]

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房價回升 淨值貸款案增

華爾街日報報導,隨著房市復甦,全美各地房價上漲,房屋淨值貸款(home-equity lending)申請個案增加,許多屋主藉房產升值申辦淨值貸款,取得資金以購買投資房或償清負債。大型銀行及小型信用合作社均表示,淨值貸款屋主人數近來明顯攀升。 淨值貸款包括貸款(loan)及信用額度(lines of credit)兩種形式,信用額度的利率彈性調整,屋主借款金額有上限,既可選擇一次性全部借用,也可分期借出。淨值貸款的結構類似房貸,利率及每月還款額均固定。淨值貸款及信用額度均需支付啟動費(origination fees),且信用額度若在三年內全部償清,需支付250元至500元提早中止費(early-termination fees),此外,淨值貸款的利息部分可抵稅,最高可達10萬元。 西雅圖都會信用合作社(Seattle Metropolitan Credit Union)副總裁庫克(Caleb Cook)表示,房市回溫,部分地區房價上漲,且目前貸款利率偏低,屋主申辦淨值貸款意願提升。房貸調查網站HSH.com統計,2012年12月淨值貸款利率為6.32%,比2010年1月的8%有所下降。 福克斯新聞網報導,房屋貸款業者預計2013年淨值貸款利率不會超出2012年水平,譬如,3萬元淨值信用額度於2012年的平均利率為5.21%。 信評機構Equifax全美信用趨勢報告(National Credit Trends Report)顯示,2012年第四季度房屋淨值貸款個案數量比2011年同期增加19%,淨值信用額度增加13%。大通銀行2012年第四季度的房屋淨值信用額度新增3億7300萬元,比2011年同期上漲35%。水牛城的M&T Bank Corp.淨值貸款數額增加27%,TD Bank淨值貸款也增加27%。 HSH網站房貸分析師嘉賓格(Keith Gumbinger)建議,屋主申請淨值貸款時應貨比三家,淨值貸款的利率高於傳統定期房貸。 不少銀行以優惠利率吸引屋主,如全美最大淨值貸款機構富國銀行(Wells Fargo)去年推出fixed-rate advance,即屋主可將部分淨值信用額度鎖定為固定利率。譬如,屋主的淨值信用額為2萬元,其中1萬元為浮動利率,另1萬元可鎖定為3年期固定利率。專為軍人及眷屬服務的Pentagon Federal Credit Union去年起推出5年期固定利率(1.99%)淨值貸款,McGraw-Hill Federal Credit […]

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租金漲利率低 紐約租客買房

紐約曼哈坦房市持續熱火,租金居高不下,不少年輕上班族投入房市買房,許多人由父母幫忙支付頭期款或房貸,但無力買房的租戶則搬至東河對岸的皇后區長島市(Long Island City)或阿斯托利亞區(Astoria)。 紐約房價還要漲? 紐約市朱小姐前不久從租房族變身屋主,她說,「再也不擔心漲房租,沒停車位了。」朱小姐原在艾姆赫斯特(Elmhurst)與友人分租公寓,但公寓大廈近兩年來連續調漲租金,促使她下決心買房。朱小姐表示,找對時機買房最重要,現在房貸利率比較低,而且明年紐約房價漲幅可能更高,不如現在買划算。 紐約每日新聞報導,紐約皇后區長島市及阿斯托利亞區房租漲幅明顯,房地產公司Modern Spaces公司統計,2012年第四季度,長島市一臥公寓平均租金為2400元,去年長島市月租平均上漲50元,阿斯托利亞區一臥公寓平均租金為1600元。 Modern Spaces公司總裁貝乃穆(Eric Benaim)指出,紐約市區房源供不應求促使租金上漲。儘管長島市高檔河景公寓可能有水災風險,許多曼哈坦租客仍遷至長島市居住。有些則搬到阿斯托利亞區,該區許多兩家庭房改建為高檔公寓。 新鮮人購房 爸媽付房貸 紐約時報報導,埃文斯(Lena Evans)畢業於哥倫比亞大學,曾旅居義大利,回到紐約後,與室友合租位於西村(West Village)的兩臥公寓,室內面積只有450呎。近兩年來,租金一路從2800元漲至3400元,室友另租一間統艙公寓(studio),埃文斯也計劃搬家。 埃文斯的父母住在聖地牙哥(San Diego),經常抽空到紐約看望女兒。埃文斯的父親目前就職於基金工程研究所,並兼任沙克研究所(Salk Institute)生物學教授,母親是沙克研究所教育推廣部門主管,一家人商量在紐約置房。埃文斯有意在格林威治村(Greenwich Village)購買統艙或一臥公寓,格林威治村公寓租金約為2000元,房價約為60萬元。由於埃文斯在西村的公寓即將到期,她申請租下Barrow Street一處統艙公寓,月租為2400元。 埃文斯在格林威治村的Minetta Lane,看到一棟外觀時尚的合作公寓(co-op)大廈,樓內有一套一臥公寓正在出售,價格為77萬5000元,雖已超過埃文斯的預算,且每月管理費逾1000元,但公寓空間大、明亮,且廚房及衛浴均有窗,並於兩年前重新裝修過,埃文斯十分滿意。她最終以77萬元成交,並在父母協助下順利通過管委會審核,埃文斯負擔公寓管理費,父母幫忙她付房貸。 Read more: 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊 – 租金漲利率低 大蘋果租客咬牙買房

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