购屋指南

纽约公寓Condo与Co-op有什么不同?

提到美国很多人最先想到的便是纽约。即使历经了金融危机的洗礼,站在纽约的街头依旧让人热血沸腾。这个世界第一大都市创造了数不清的亿万富翁,更有数不清的传奇。纽约是美国的象征,然而几乎纽约人和其他美国人也都认同“美国是美国,纽约是纽约”,它是如此的卓尔不群,与美国其他任何地方都截然不同。
在我们印象中,美国家庭大多拥有一栋别墅一个花园。事实上美国大多数地方的确如此,但在寸土寸金的纽约市,则到处是数不清的高层公寓。更加特别的是,在纽约市的公寓中,更多的是一种叫做Coop的合作公寓,而非常见Condo(产权公寓)。我们来具体看一下Co-op与Condo有些什么不同。

合作公寓:
 
1 Co-op是由一个股份公司所拥有的公寓。业主购买到的并不是公寓某个单位的产权,他们实际上是拥有了这个公司的股份,并且拥有这个公司给予的长期的“租赁使用权”。
2 购买Co-op的股东根据其股份的多少支付公寓的房地产税,物业维护费等持有成本。
3 股东拥有的公寓大小和楼层由其股份的数额决定的。
4 合作公寓的购买者需通过Co-op董事会审批(一般情况下外国人的购买申请不会被通过)
5 大多数Co-op要求股份持有人把co-op作为他们的主要居所,然而它也允许一到两年的转租,但是承租人必须提交正式的申请并且通过董事会的面试。

产权公寓:

1 Condo购买的是特定公寓的独立产权。
2 业主需要承担公寓每年的房地产税以及物业管理费。
3 购买者需要向管理委员会提交申请,并且向他们公开自己的财务状况。其通过申请的时间比Co-ops短,此外,Condo一般都允许外国人购买。
4 将自己购​​买的Condo租赁出去非常方便,没有Co-ops那么多限制。

在纽约这个独特的市场上,因为历史原因,80%的公寓为Co-op,外国人能够投资的公寓Condo仅占市场的20%。在这个全世界富甲名流聚集的城市,拥有一套Condo是身份、地位以及财力的象征。因此,纽约的Condo一直以来受到了全球贵族、富豪们的追捧。汤姆克鲁斯等等世界巨星在纽约都拥有自己的公寓,第一个在美国国会演讲的中国人​​宋美龄也拥有她在曼哈顿的公寓,并曾在此居住了10多年,今年挤下比尔盖茨登上全球首富宝座的电信大亨史林最近也一掷千金在第五大道置业,或许您,也正在考虑成为他们中的一员!
 

买方过户费用(Closing Cost)通常有哪些?

  1、律师费(Attorney’s Fee
  2、勘查费(Survey Fee)
  3、产权保险费(Title Fee)
  4、房检费(Home Inspection Fee)
  5、房屋估价费(Appraisal Fee)
  6、登记费(Recording Fee)
  7、地税调整(Property Tax Adjustment)
  8、房管协会费(Condo Association Fee)
  9、贷款费用(Bank Charges)

买方为什么一定要有买方经纪人?

我们不仅了解本地市场, 本地历史, 地段, 市场发展趋势, 局部地产最新消息, 说中英文, 了解地产生意上的礼节和惯例(Business etiquette), 而且作为经纪, 我们可以查阅到买主无法看到的资料和经纪网站, 提醒并教育买主会面临的潜在问题.

为什么一定需要自己的经纪(Buyer Broker)呢?

第一, 买方经纪人对买主来说一般都是免费的. 美国纽约曼哈顿﹐长岛绝大多数的地产交易都是由买卖双方的经纪人参与的. 这是有原因的. 地产交易日益复杂.卖主和卖方经纪人合同中都必须讲明, 买卖双方经纪人费用是50/50对分(50/50 CO-BROKE)的, 买方经纪人是从卖主那里收费的. 您作为买方, 想象可以省钱不用买方经纪, 其实根本无法省钱. 举例来说, 80万的公寓签了5%的经纪合同, 公寓上市, 5个月后过户时, 卖主必须付4万经纪费用, 买卖双方经纪人所在公司各得一半, 经纪人从公司拿薪水.
第二, 卖方经纪人完全代表地产商和卖方利益, 所以卖方经纪人无法告诉买者, 这幢公寓大楼面临破产, 或者这幢新公寓只有百分之三十住家过户, 或者公寓某房东占有百分之十以上的公寓等等问题. 在美国金融危机以后, 购买地产面临着更有挑战性的环境, 贷款环境更复杂, 因为银行必须做大量工作衡量贷款投资风险. 现金购买时, 您必须象银行一样, 依靠可靠的专业地产经纪, 权衡各种风险. 所以, 现在买方地产经纪地位就更重要.
第三, 价格协商问题. 除了参与价格的协商, 我们还知道哪家开发商可能会协商支付转让税. 帮助买主省钱. 买主从开发商直接买房子时, 必须付近百分之二的州市财产转让税(NY State and NY City transfer tax).
第四, 我们了解公寓财务情况. 如公寓近几年为什么提高管理费, 提高多少等等.
第五, 你可以在网上自己研究, 最终还是需要经纪人协助了解该房子上市时间, 价位历史, 周边已售记录(COMPS), 周边上市记录, 周边未售数据, 本公寓大楼上市记录, 对面空地建筑许可证问题, 银行估价的准则, 公寓里投资者Investors占的比例等等.
第六, 如果您是外地来的买主, 不了解地产生意上的礼节和惯例, 想星期六看房子, 不知道星期六是地产经纪唯一休息日, 最后浪费了自己的时间. 美国地产看房的惯例中还有许多, 如看房必须有24或48小时以前的电话预约, 因为纽约特别是曼哈顿,长岛大多数房子都不是空的, 经纪人必须和房东和房客提前预约, 得到房东和房客许可. 最好的办法是, 提前通知经纪人您方便看房的时间, 让买方经纪人安排预约. 我们鼓励您上网研究, 了解市场以后, 你才能作出明智的投资选择.

买房时﹐我怎么查明房产税﹖

卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税﹐这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有﹐买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此﹐作为买主﹐应提前查清﹐并理解你将来到底付多少地税﹐这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

如果市镇地税估价都高于我的买价﹐怎么办﹖

你可以根据你的买价来上诉(Appeal)﹐到估价委员会(The Assessor’s Board)。上诉时﹐你必须证明你的买价是合理市场价格(Fair market Value)而不是从亲戚手上廉价购得。

买房后﹐有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税﹖

房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外﹐第二个贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。
另外﹐只有在报税时采用单项扣减(Itemized Deduction)的报税方式时﹐才能扣减房产税和贷款利息﹐新房屋购买者还可以扣减点数费用(Points)。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其他费用﹐如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费﹐估价费等均属不可抵扣费用。