海外买家购屋流程

一、锁定目标与报价

经过一段时间的看房与选择,终于锁定中意的公寓。这时要给对方报价(Offer)。报价一般由经纪人口头或电子邮件报给对方经纪人。报价的高低一般根据市场及标价而定,多低于标价。接到买方的报价后,卖方经纪人与卖主讨论后会给回价(Counter offer)。几经回合达成双方都能接受的价格。  

二、接受报价(Offer accepted)

曼哈顿与其他地区不同,报价被接受时买方不需付任何押金,卖方也不必将房屋下市,实际上处于没有任何法律约束的状态,直到双方都在买卖合同上签字才算数。因此,买方看到更好的房子可以悔改,卖方接到更好的报价也可能变卦。但在实际操作中,卖方的经纪人一般会把更高的报价通知给第一个报价的买方,看买方是否同意提高价格。如同意,第一个报价方还是有优先权的。如过第一个买家不同意,卖家会和出价高的其他买家签约。  

三、成交纪录单(Deal Sheet)又称Transaction Information Sheet

由双方经纪人将成交价、公寓月费和房地产税准确数额、是否贷款、买卖双方的姓名地址社安号、双方律师地址与联络方式、管理公司地址与联络方式、大致的过户时间等等记录在案,提交给双方律师,供其准备买卖合同时参考。同时,卖方经纪人负责将大楼的两年财政表(Financial statement)黑皮书(Offering Plan)又称Black Book,送给买方律师审阅。  

四、签约

如买方律师认为合同与大楼均无问题,即会通知买方签约。在签约时买方要交纳合同押金,金额为成交价的10%。买方律师将签好的合同与押金支票一起送给卖方律师,待卖方签字并将签好的合同送回给买方律师,合同正式生效。这时签约的双方都负有法律责任,履行合约,不能变卦。对买家尤其如此,因为买方有10%的押金握在卖方律师手上。只有打官司才有可能拿回一定数量的押金,既费时又耗力且赔钱。但如果卖方变卦并退还买方的押金,由于买方没有实际的金钱损失,大多就此作罢。  

五、签约后 买方律师开始产权调查。

买方同时向贷款公司出示合同申请贷款,并在自己经纪人的帮助下填写大楼申请表。填写申请表时要准备个人情况、资金与财产证明表、两年的联邦保税单、个人推荐信、雇主证明信。如自己是雇主或自由职业者,需注册会计师出示证明信以及同行的推荐信。买方要在大楼管理制度的各种文件上签字,还要签字允许大楼对自己的个人信用史进行调查。如果买方有贷款,还要将贷款批准书的复印件交给大楼委员会。申请表交给大楼之后30天左右,买方会接到通知,双方律师即可安排过户。  

六、最后验房(Walk-through)

一般在过户当天或前一天,由双方经纪人陪同买家看一下公寓的状况。如发现新问题,可以在过户时经律师提出解决。如果问题不能立即解决,卖方或出钱给买方或把支票留在律师处抵押,直到问题解决后扣除一定金额,将剩余还给卖方。过户之后,卖方对买方没有任何责任。美国人买房时的常言是“Buyer beware”,意思是买家自己留意,不要事后怪卖主没告诉你。一般只有在买新楼盘时,开发商会给买方数月或一年的保修期。  

七、过户(Closing)

除买卖双方和双方的律师,如有贷款还要有银行的律师、产权公司代表、大楼管理公司的代表和双方经纪人都会在场。签署所有文件后,一手交支票,一手接钥匙,买方即成为新的屋主。在曼哈顿,如果是全部现金购房,从双方在买卖合同上签字到过户一般要一到两个月。这段时间里,除了律师作产权调查外,主要是买方要在经纪人的帮助下完成大楼申请表。这份材料交给大楼管理公司审阅后,如资料齐全,一般要30天才可以拿到大楼委员会签发的通知。随后双方律师可以确定过户日期。如果有贷款,完全根据银行的进度而定。自从次贷危机后,贷款越来越严,速度也越来越慢,不仅贷款人自身财力要经银行审查,公寓楼本身还要通过银行的审查,近年来至少要45-60天才能搞定。因此,有贷款的过户时间会长至3到4个月,甚至更长。