海外买家购屋指南

很多海外买家担心,外国公民在美国沒有权拥有房产,所以会放弃在美国置产。其实,外国买家和美国买家在购房时差不多,只要多了解美国房地产市场的特性,就能轻松在美投资置产。美国房地产市场的特性,包括房产交易透明,新待售物业需要在24小时内发布到挂牌服务系统,让所有经纪都能看到,以及卖家支付佣金,买家最好聘请买家经纪保护在房产交易中自己的利益。

共有公寓成为海外买家和投资人的首选; 海外买家通常禁止购买合作公寓

面对一幢幢公寓大楼如果只从外表和地点来下决心,国外的买家就非常容易搞错。因为有些公寓楼外国人可以买,有些即使你有钱也买不到。 一个最重要的知识就是,要了解曼哈顿的公寓类型。 曼哈顿的公寓基本分为两种 :合作公寓 Co-op(Co-operative)的简称和共有公寓Condo(Condominium)的简称。尽管曼哈顿大部份公寓楼是合作公寓,数量为共有公寓的三倍,但是国外买家一般只能购买共有公寓,原因要从两种公寓的经济体制与管理形式说起。

合作公寓

整个合作公寓大楼尤如一个独立经营的股份公司,每一户公寓根据面积的大小持有不同的股份。合作公寓的屋主实际上并不拥有房产权,而是持有该公寓大楼的股份。在成交过户时,买方收到的是公寓股份证明书。屋主每月要向大楼交维持费(maintenance)。每月的维持费中大约45-55%是房地产税。大楼拥有产权,直接付税给政府,并将房地产税按每个公寓股份的多少分摊给每户。整个大楼一般负有贷款,贷款利息分摊在每月的维持费中,因此物业费比较高。   合作公寓委员会对购屋者有非常严格的要求和审查。购屋者在填写申请表(Board package)时要提供非常详细的个人资产财产收入证明,包括近两年的报税单、工资和收入证明。经审查后,如大楼认为买方基本合格会通知面试。面试后要有超过半数的委员同意,买卖双方才能过户。委员会成员数量为单数,如5、7、9、11。如果不能通过面试,买方等于前功尽弃,白忙活一场。有时大楼会直接拒收买家,不给面试,如果他们认为申请表上的资产财产低于大楼的要求。法律上,大楼委员会既没有责任向买方说明拒绝的理由,也没有责任赔偿买方经济上的损失。   合作公寓一般都会收取卖方的过户费(Flip Tax)。这是纽约市独有的现象。过户费因楼而异,跟税实际无关。税收是政府的事,这一费用却是公寓自定的。有的过户费是固定的金额,有的是成交价的百分比,有的是利润的百分比,还有的是公寓股份的百分比,一般相当于1-3%。   合作公寓一般都有明文规定,不允许投资人、公司、非美国公民购屋,不允许出租或严格限制出租,有些还不允许父母为子女买房。

共有公寓

 共有公寓的屋主拥有对房屋的产权,经向政府注册后获产权证书,并于每季度直接向政府交纳房地产税。每月的维持费(又称common charge)与合作公寓的月费叫法不同,相对低于合作公寓。共有公寓委员会没有权力拒绝买方,也不需要对买方面试。购屋者虽需填写申请表送交大楼委员会审查,但表格比合作公寓简单得多。购买共有公寓的可以是个人或公司,可以是美国人,也可以是外国人。买方可以是纯投资而不入住,也可以是父母为子女或子女为父母购买。   共有公寓对出租没有限制,一般只要租期不少于6个月或一年即可。出卖时也没有类似合作公寓的卖方过户费。   由于这些特点,共有公寓成为外国人和投资人的首选。这也是为什么近二十几年来开发的新公寓楼盘几乎都是共有公寓,只有极少数下面将要谈到的共有合作公寓。   除以上两种公寓类型外,还有一种数量非常稀少的类型,成为共有合作公寓(Condop)。

共有合作公寓 这种公寓实为合作公寓的经济体制,购屋者收到的是股份证书而不是房产证。但是它采用共有公寓的管理方式,即大楼委员会无权拒绝买方,不需面试,允许出租。因此,这种公寓也可成为外国人和投资人的选择。

海外买家可以轻松获得融资; 通过融资购房时,前10至15年免征所得税

在过去几年,各银行逐渐放宽了对外国公民融资的限制。

绝大多数合格的外国买家只需首付四成便能获得融资。您可以根据自己的贷款期限,获得相对较低的利率。贷款期限一般来说分为15年与30年,15年比30年获得较低的利率。举例来说,汇丰银行2011年第二季度的外国买家融资方案条款:

  • 在该行存入10万美元(如果过户后提现,利率上浮0.375%)。
  • 首付四成。
  • 最高贷款额为150万美元,相当于购买总价250万美元的房产。
  • 存入12个月的储备金(用于还贷、维护费用和税费)(不包括上述的10万美元)。
  • 汇丰银行可提供30年期和15年期固定利率抵押贷款

对于外国买家而言,如果通过融资购房并首付四成至五成,则在购房后的前10至15年内,可能不用缴纳任何所得税。在购房后的前几年,从房租收入中扣除贷款利息、资产在27.5年中的折旧、保险费用、一般费用、房产税、交易费用等费用,房产的付税收入是负值。在随后几年中,当公寓产生付税收入时,可由之前年份的负付税收入抵消此部分收入。

海外买家人在美国境外也可完成交易

对于时间有限忙碌的海外买家,可以向自己的代表开具“授权书”,授予其代表自己完成交易的权利。

海外买家需要买方经纪人

 美国是一个法制国家,各个行业都有立法的束约,专业人员要有执照。房地产经纪人必须学习有关课程并通过州政府的考试之后,才能获得执照。持有执照的经纪人每两年还要更新执照,在更新前必须完成22.5小时的有关课程。经纪人的执照分为销售员(Sale’s person)和独立经纪人(Broker)两级。销售员要在独立经纪人的属下工作,无权独立开业。独立经纪人既可以是个人也可以是公司。持有独立经纪人执照的个人,如选择为其它房地产公司工作,就成为非独立经纪人(Associate Broker)。由于大房地产公司的实力雄厚,能为经纪人提供行政、业务、技术、信息方面的良好服务,所以大多数经纪人会选择为有声誉的大房地产公司工作。   纽约州对经纪人有严格法规。代表卖方的为卖方经纪人(Seller’s agent),代表买方的为买方经济经纪人(Buyer’s  Agent)。经纪人要对自己的客人绝对忠诚。在曼哈顿没有其他各地都有的统一房源资料服务系统,简称MLS (Multiple Listing Service)。数十年来,许多个人和公司做过尝试,但始终无法建立这样一个体系。现在的状况是,每个大的房地产公司都有自己的房源资料部门和自己的房源资料系统(Listing system)。这类系统仅供自己公司的经纪人使用,其他人接触不到。有人以为上网就可以找到房子,实际上不是这么简单,因为每个公司的网站只公布自己的专卖房源(Exclusive listings),不公布其他公司的专卖房源资料。纽约大大小小几百家房地产公司,客人无法知道并登录每个公司的网站。各个房地产公司按照纽约房地产协会(简称REBNY)全称Real Estate Board of New York的规定,会将自己的专卖房源发送给其它房地产公司。因此,各公司在自己内部的资料系统中会储存大量其他公司的专卖房源以及一些非专卖的房源,包括屋主自售或不属于任何公司的房屋。海外买家找对买方经纪人,专卖的房子自然多,加上房源资料部门有专职人员收集整理和输入信息,不仅及时反映市场上的最新房源,还储存每一个楼的公寓单位买卖史,它的系统就成为经纪人最好的工具,帮助客户了解行情,恰当的报价和谈判,为客户争取到最好的价格。经验丰富的经纪人对市场、区域、房源、户型等非常熟悉,借助其帮助比自己在网上漫游、大海捞针的效率不知高出多少倍。   除了帮助买方讨价还价争取好的价格外,经纪人要负责帮助买方填写大楼申请表格,打字复印并送交公寓委员会审批。经纪人还要沟通和调解各个环节及进程,如买卖合同、大楼财务报表、黑皮书(Offering plan)是否及时送到律师处,贷款进度如何,是否按时等等。如果双方律师有争执不下、互不相让的问题,经纪人必须与对方经纪人直接沟通并报告给卖主及时解决,以防延误时间甚至签不成合同的情况。特别是在几个买家都看好同一房屋的时侯,如果买方不能在一周内签合同,房屋就有可能被别人买走。